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Nos SCPI de déficit foncier :
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Urban Pierre n°7 investit dans des immeubles anciens à rénover, principalement résidentiels, situés dans des centres-villes de métropoles régionales françaises.
Cette SCPI à capital fixe vise des investisseurs disposant d’un horizon de long terme et souhaitant s’exposer à une stratégie de rénovation du bâti ancien pouvant générer des déficits fonciers. Le traitement fiscal dépend de la situation de chaque associé et l’investissement comporte notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité.
La SCPI a pour objectif d’acquérir et de gérer un patrimoine locatif composé principalement d’immeubles ou de parties d’immeubles anciens à usage d’habitation. Les actifs sont destinés à faire l’objet de travaux d’entretien, de réparation, d’amélioration et de réhabilitation.
La stratégie privilégie les centres-villes de métropoles régionales françaises, avec une attention portée aux immeubles de caractère, aux quartiers vivants et commerçants et, lorsque cela s’y prête, à la présence de locaux commerciaux ou professionnels en rez-de-chaussée. La période de travaux est estimée à environ 18 mois par immeuble.
| Classification | SCPI fiscale « déficit foncier » à capital fixe |
|---|---|
| Société de gestion | Urban Premium |
| Ouverture de la souscription publique | 1er septembre 2026 |
| Clôture prévue | 30 juin 2027, ou par anticipation en cas de souscription intégrale |
| Prix public | 500 € par part |
| Minimum | 10 parts, soit 5 000 € au prix public |
| Commission de souscription | 12 % TTI du prix de souscription |
| Commission de gestion annuelle | 12 % TTC, soit 10 % HT, sur les produits locatifs HT encaissés et les produits financiers nets |
| Endettement de la SCPI | Plafond annoncé : 10 % de la valeur comptable des actifs, sous réserve de l’approbation requise |
| Durée de vie / immobilisation | Environ 16 ans, liquidation comprise |
Le mécanisme du déficit foncier peut permettre, sous conditions, d’imputer sur le revenu global la fraction du déficit provenant de dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunt, dans la limite annuelle de droit commun de 10 700 €. La fraction excédentaire ou provenant des intérêts d’emprunt est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes selon les règles applicables.
Lorsqu’une imputation sur le revenu global est pratiquée, les titres de la société doivent en principe être conservés jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation. Cette durée fiscale minimale ne doit pas être confondue avec l’horizon économique du produit, estimé à environ 16 ans.
Urban Pierre n°7 vise une quote-part cible de travaux de 54 % du montant souscrit. Cette cible n’est pas une garantie. L’économie fiscale dépend de la situation individuelle de l’investisseur, de ses revenus fonciers, de sa tranche marginale d’imposition et de la réalisation effective des conditions fiscales.
La souscription publique est ouverte depuis le 1er septembre 2026. Le prix public annoncé est de 500 € par part, avec un minimum de 10 parts.
La phase de sélection, d’acquisition et de rénovation des actifs est annoncée sur environ 30 à 36 mois, avant une phase de détention locative de long terme.
Le marché secondaire devrait être très restreint. La SCPI ne garantit ni le rachat ni la revente des parts. La récupération des fonds est principalement envisagée au terme de la vie de la SCPI et de la liquidation progressive du patrimoine.
Investisseur acceptant un horizon très long, disposant d’une capacité d’immobilisation importante et souhaitant étudier une stratégie de déficit foncier dans le cadre d’un patrimoine déjà diversifié.
Investisseur pouvant avoir besoin de liquidités avant le terme, recherchant une garantie en capital, ou souhaitant fonder sa décision principalement sur l’économie d’impôt.
La valeur des actifs immobiliers et le prix de cession peuvent évoluer à la baisse. Le capital investi n’est pas garanti.
La revente des parts peut être difficile, fortement décotée, voire impossible en l’absence de contrepartie.
Le bénéfice fiscal dépend du respect de conditions de durée et de la situation personnelle de l’associé. Une sortie anticipée peut entraîner une remise en cause.
Les loyers, la vacance, le coût des travaux, la valeur des immeubles et les conditions de marché peuvent affecter le résultat de la SCPI.
Avant toute décision d’investissement, il convient de prendre connaissance notamment du document d’informations clés, de la note d’information visée par l’AMF, des statuts et du bulletin de souscription de la SCPI.
Urban Pierre n°7 s’inscrit dans une logique patrimoniale et fiscale très spécifique : rénovation d’immobilier ancien, horizon long et liquidité très faible. Son intérêt ne doit pas être apprécié à partir de la seule économie d’impôt. Le risque de perte en capital, les frais, l’incertitude sur la valeur de revente et la fiscalité des plus-values à terme doivent être intégrés à l’analyse.
Nous considérons que l’étude de ce type de SCPI doit partir de la situation fiscale réelle de l’investisseur, de ses revenus fonciers existants et de sa capacité à immobiliser les sommes investies sur une période pouvant atteindre environ 16 ans.
Nous pouvons analyser la cohérence de cette SCPI avec vos revenus fonciers, votre fiscalité et votre horizon patrimonial.
Investir en parts de SCPI présente un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances, revenus et avantages fiscaux ne sont pas garantis. La fiscalité dépend de la situation individuelle de chaque investisseur et peut évoluer.
