Déficit foncier : les travaux éligibles

L’investisseur bénéficiant de revenus fonciers qu’il juge trop lourdement imposés peut utiliser le mécanisme du déficit foncier en réalisant des travaux sur un bien immobilier. Ce dispositif permet de réduire l’imposition sur les revenus locatifs déjà perçus mais aussi dans certaines limites sur le revenu global.

Tous les travaux réalisés ne sont toutefois pas éligibles au déficit foncier et ne pourront donc pas être imputés des revenus fonciers et du revenu global.

Quels sont les travaux déductibles des revenus fonciers ?

Le contribuable peut déduire de ses revenus fonciers certaines dépenses de travaux à condition :

• qu’il loue le bien nu (sans meubles) dès que les travaux sont terminés
• qu’il opte pour le régime réel d’imposition (pas de micro-foncier)
• qu’il réalise des travaux d’entretien, de réparation, d’amélioration (les travaux réalisés par la copropriété sont également déductibles selon leur nature)
• qu’il déduise les travaux l’année de leur paiement

Les travaux peuvent être menés par le propriétaire lui-même (avec l’aide d’un architecte, d’une entreprise de rénovation, etc.) ou par le promoteur qui commercialise une opération immobilière dans le cadre du déficit foncier. Si le propriétaire réalise les travaux lui-même, il ne pourra déduire que les matériaux, son « temps passé » ne peut pas être valorisé, ni faire l’objet d’une déduction.

Les travaux de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers (créations de surface/ouvertures/réajustement de planchers…).
Lorsque le contribuable réalise des travaux de différentes nature, il faut qu’il obtienne une facture distincte pour chaque nature de travaux (= 1 facture pour les travaux de reconstruction et d’agrandissement, non déductibles. Et 1 facture pour les travaux d’amélioration, de réparation ou d’entretien afin de pouvoir les déduire).

Les travaux éligibles au déficit foncier

Les dépenses de réparation ou d’entretien

Les dépenses d’entretien ou de réparation correspondent à toutes les dépenses destinées à « maintenir ou remettre l’immeuble en bon état pour en permettre un usage normal ». Les travaux ne doivent pas « modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial de l’immeuble ». BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 10

Les dépenses locatives de réparation et d’entretien (celles dont le locataire est tenu), ne sont en principe pas déductibles. Il existe cependant 3 exceptions :

• les dépenses occasionnées par la vétusté ou la force majeure
• les dépenses engagées en vue de faciliter la location
• les dépenses récupérables sur le locataire non récupérées

BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 30 à 70

Il n’existe pas de liste limitative des dépenses de réparation ou d’entretien. Toutefois, le BOFiP dresse, à titre indicatif, une liste d’exemples notamment jurisprudentiels.

Pour les exemples relatifs aux dépenses d’amélioration, voir tableau BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 100.

Les dépenses d’amélioration

Les dépenses d’amélioration ont pour objet d’apporter à un local un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie. Les travaux ne doivent pas modifier la structure de l’immeuble.
BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 70

Les dépenses relatives aux travaux d’amélioration ayant ouvert droit au crédit d’impôt en faveur du développement durable ne sont pas déductibles. Il faut choisir entre le crédit d’impôt et la déduction des dépenses.
BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 100

Aller plus loin :

Tableau représentant la déductibilité des travaux selon la nature de l’immeuble et les principales catégories de travaux

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