Déficit foncier : les travaux éligibles

Travaux de réparation et d’entretien : généralement déductibles

Le BOFiP définit les dépenses de réparation et d’entretien comme celles qui ont pour objet de maintenir ou de remettre l’immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.

Pour un immeuble donné en location et imposé au régime réel des revenus fonciers, ces dépenses sont en principe admises en déduction. Les réparations locatives normalement à la charge du locataire suivent toutefois des règles particulières et ne sont pas automatiquement déductibles par le bailleur.

Travaux d’amélioration : déductibles sous conditions pour l’habitation

Les dépenses d’amélioration apportent au logement un équipement ou un élément de confort nouveau, ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de l’immeuble.

Pour les immeubles affectés à l’habitation, les dépenses d’amélioration sont en principe déductibles immédiatement lorsqu’elles remplissent les conditions fiscales et ne correspondent pas à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement. Pour les locaux professionnels ou commerciaux, le traitement peut être différent.

Construction, reconstruction ou agrandissement : pas de déduction des revenus fonciers en principe

Les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement constituent des dépenses d’investissement et ne sont, en principe, pas admises en déduction du revenu foncier.

La frontière peut être délicate dans une rénovation lourde. Une modification importante du gros œuvre, une augmentation de surface ou une transformation profonde de la structure peut conduire l’administration à qualifier tout ou partie des travaux de reconstruction ou d’agrandissement.

Travaux mixtes : peut-on déduire seulement la partie éligible ?

Oui lorsque les travaux de natures différentes sont réellement dissociables. Le BOFiP précise alors que leur caractère déductible s’apprécie catégorie par catégorie. À l’inverse, des travaux d’amélioration indissociables d’une reconstruction ou d’un agrandissement peuvent suivre le traitement non déductible de l’opération principale.

Il n’existe pas une règle fiscale imposant mécaniquement « une facture par catégorie » dans tous les dossiers. En revanche, le contribuable doit être en mesure d’établir précisément la nature, le montant et la réalité des dépenses déduites. Factures détaillées, plans, photographies et autres pièces peuvent être demandés en cas de contrôle.

Déficit foncier et travaux réalisés soi-même

Lorsqu’un propriétaire réalise lui-même des travaux, sa propre main-d’œuvre ne constitue pas une dépense effectivement supportée et ne peut pas être valorisée comme une charge déductible. En revanche, les matériaux effectivement payés peuvent être pris en compte lorsque leur nature et le chantier auxquels ils se rapportent remplissent les conditions de déduction.

Les justificatifs doivent permettre d’identifier le montant, la nature des dépenses et l’adresse du bien concerné.

Rénovation énergétique : quand le plafond peut-il atteindre 21 400 € ?

La limite annuelle de droit commun d’imputation sur le revenu global est de 10 700 € pour la fraction du déficit provenant de dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunt.

Sur option et sous conditions, cette limite peut être temporairement rehaussée, sans pouvoir dépasser 21 400 €, à concurrence de certaines dépenses de rénovation énergétique permettant à un logement classé E, F ou G de passer en classe A, B, C ou D. La loi de finances pour 2026 a prolongé ce mécanisme aux dépenses éligibles payées jusqu’au 31 décembre 2027.

Ce plafond renforcé ne rend pas tous les travaux déductibles et ne porte pas automatiquement l’imputation à 21 400 €. Seules les dépenses et situations qui remplissent les conditions légales peuvent bénéficier du relèvement.

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Questions fréquentes sur les travaux et le déficit foncier

Les travaux de rénovation sont-ils tous déductibles ?

Non. La qualification fiscale doit être faite selon la nature précise des dépenses. Réparation, entretien et certaines améliorations peuvent être déductibles ; construction, reconstruction et agrandissement ne le sont en principe pas.

Faut-il être au régime réel ?

Oui pour déduire les charges pour leur montant réel et constater un déficit foncier. Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire et ne permet pas de constater un déficit foncier selon ces règles.

À quelle date les travaux sont-ils déduits ?

La déduction s’apprécie en principe au titre de l’année du paiement des dépenses, sous réserve que les autres conditions soient réunies.

Que se passe-t-il si le bien est vendu après une imputation sur le revenu global ?

Une obligation de maintien en location s’applique lorsqu’un déficit foncier a été imputé sur le revenu global. Consultez notre guide déficit foncier et vente du bien avant toute cession.

Références officielles

• BOFiP — définition des dépenses de travaux
• BOFiP — caractère déductible des dépenses
• BOFiP — modalités de déduction et justificatifs
• Loi de finances pour 2026 — article 47
• impots.gouv.fr — location vide et déficit foncier