5 allées de Tourny
33000 BORDEAUX
Notre équipe de conseillers est à votre écoute pour discuter de votre projet de défiscalisation lorsque vous êtes disponible. Merci de remplir le formulaire ci-dessous pour être appelé quand vous le souhaitez.
L’investissement au sein d’une ou plusieurs SCPI internationales permet de diversifier son patrimoine immobilier parmi plusieurs pays et de bénéficier d’une fiscalité très attractive sur les revenus.
En effet, les revenus fonciers provenant de Pays étrangers n’ont pas la même imposition que les revenus fonciers issus d’actifs situés en France.
Nous allons donc répondre à la question suivante :
Comment sont imposés les revenus issus de SCPI étrangères ?
Un résident français qui détient des SCPI investissant dans des immeubles situés à l’étranger peut être taxé sur les revenus en France ET à l’étranger (dans l’Etat de situation de l’immeuble).
Généralement, les conventions fiscales permettent d’éviter cette double imposition :
Le système du taux effectif s’applique pour les revenus issus des pays suivants : Pays-Bas, Irlande, Pologne, Finlande, Belgique, Grèce, Luxembourg, Portugal, Roumanie et Slovaquie.
Ces revenus étrangers ne sont pas imposables en France mais sont pris en compte pour déterminer le taux d’imposition du contribuable pour l’imposition de ses revenus français au barème progressif de l’IR et l’application de la CEHR.
En pratique : les revenus étrangers sont ajoutés aux revenus français pour déterminer l’impôt qui serait dû sur les revenus mondiaux (français et étrangers). Le taux d’imposition constaté est ensuite appliqué aux seuls revenus français.
Les SCPI soumises au taux effectif : SCPI Eurion, Corum XL, Corum Origin, Atream Hôtels, Pierval Santé, SCPI Interpierre Europe Centrale…
Le système du crédit d’impôts s’applique pour les revenus issus des pays suivants : Allemagne, Espagne, Italie, Royaume-Uni, Norvège, Autriche, Bulgarie, Croatie, Lettonie, Estonie, Lituanie, Islande, Malte, Slovénie et Suède.
Ces revenus étrangers sont imposables à l’étranger ET en France (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %) mais ouvrent droit à un crédit d’impôts égal à l’impôt Français et aux prélèvements sociaux dus.
Le système du crédit d’impôt issu de la convention internationale gomme donc le montant de l’impôt dû en France sur ces revenus étrangers.
Cependant la méthode de calcul fait que ces revenus rajoutent d’abord un impôt calculé au taux marginal (plus élevé), et le crédit d’impôts pour l’éliminer est calculé au taux moyen (moins élevé). Cette méthode fait qu’il peut rester un peu d’impôts à la charge de l’investisseur français.
Les SCPI soumises au crédit d’impôt : NEO, Novapierre Allemagne, Novapierre Italie, Corum XL,Corum Origin, Atream Hôtels, Pierval Santé, Primovie, Eurovalys…
Ces deux approches permettent d’obtenir un résultat similaire : une imposition résiduelle qui reste bien moins importante que celle appliquée sur les revenus fonciers de source Française.
D’autre part, l’ensemble de ces revenus de source étrangère sont exonérés des 17,2% de prélèvements sociaux applicables aux revenus fonciers de source française, ce qui représente une économie supplémentaire très significative, et d’autant plus appréciée que les prélèvements sociaux sont depuis la dernière décennie très régulièrement soumis à de fortes hausses.
Monsieur et Madame TOUTCOMPRIS sont mariés, sans enfant et disposent de 60 K€ de revenu chacun et sont dans la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de 30% :
1# Investissement au sein d’une SCPI avec des actifs uniquement en France
Suite à un investissement de 200 000€ au sein d’une SCPI avec des actifs en France, ils disposent de 10.000€ de revenus fonciers de source Française.
Ces revenus fonciers sont soumis à l’IR et aux prélèvements sociaux :
2# Investissement au sein d’une SCPI composée d’actifs situés en Allemagne
Suite à un investissement au sein de la SCPI Novapierre Allemagne 2, ils disposent de 10.000€ de revenus fonciers de source Allemande (système du crédit d’impôts).
Ces revenus fonciers ne génèrent pas d’imposition supplémentaire et sont exonérés de prélèvements sociaux :
Ces revenus fonciers ne génèrent pas de prélèvements sociaux et entraînent une faible hausse de l’impôt sur le revenu de 993€, soit moins de 10% du revenu généré.
3# Investissement au sein d’une SCPI composée d’actifs situés en Pologne
Suite à un investissement au sein de la SCPI Interpierre Europe Centrale, ce même couple dispose de 10.000 € de revenus fonciers de source Polonais, bénéficiant du système du taux effectif.
Leur imposition sera alors la suivante :
Ces revenus fonciers génèrent une imposition supplémentaire de 993 € seulement, et sont exonérés de prélèvements sociaux. Nous constatons également que le revenu imposable reste de 108 000€, les revenus fonciers Polonais étant annulés via le taux effectif.
Pour en savoir plus, n’hésitez pas à contacter l’un de nos conseillers spécialisé.
L’investissement réalisé au sein de SCPI détenant des actifs à l’étranger permet de bénéficier d’une diversification patrimoniale intéressante. Comme nous venons de le voir, la pression fiscale est bien moins importante pour les revenus fonciers provenant de l’étranger que les revenus fonciers français.
Illustration avec un investissement avec une TMI à 30% en France :
De plus, les SCPI enregistrent en moyenne une performance supérieure à 4% en 2019 et sont devenues une solution de placement incontournable. Les SCPI investies en France et les SCPI étrangères enregistrent par ailleurs des performances du même ordre de grandeur.
Cependant, pour un même montant souscrit au sein d’une SCPI française et une SCPI investissant uniquement en Allemagne avec une performance avant fiscalité de 5%, les revenus nets dégagés seront différents du fait de la différence de pression fiscale.
Exemple :
Pour 5 000 € de revenus issus d’une SCPI française, les revenus nets de fiscalité seront de 2 640 € soit 2,6% de performance nette.
Pour 5 000 € de revenus issus d’une SCPI 100% Allemande, les revenus nets de fiscalité seront de 4 389,77 € soit 4,4% de performance nette.
Nous pourrions même aller plus loin en calculant à la performance brute que devrait distribuer la SCPI Française pour obtenir le même pouvoir d’achat net d’impôts qu’avec une SCPI internationale :
pour avoir un rendement de 4,40% net d’impôt via une SCPI distribuant des revenus fonciers de source française, il faudrait que la SCPI affiche une performance d’environ 9% brut !
Ce qui ne correspond pas à la réalité du marché des SCPI.
En conclusion, les SCPI qui détiennent des actifs à l’étranger permettent aux investisseurs de diversifier leur patrimoine immobilier entre les différentes économies Européennes et de bénéficier d’une fiscalité particulièrement attractive sur les revenus distribués.
Selon nous, il sera donc plus intéressant de détenir les parts de SCPI investies à l’international en direct, et de loger les parts de SCPI investies en France au sein d’un contrat d’assurance vie spécialisé sur les SCPI (Serenipierre, Netlife…) afin d’adoucir la fiscalité liée à ces dernières.
Les entreprises à l’IS peuvent également investir au sein d’une SCPI pour un placement de trésorerie.
La fiscalité pour les personnes morales est très attractive : les entreprises à l’IS bénéficient d’une exonération totale des revenus perçus par les SCPI étrangères. En effet, les revenus concernés ne sont pas à retenir pour la détermination du résultat fiscal français conformément aux dispositions des conventions fiscales en vigueur entre les pays.
Aussi, ce revenu de source étrangère ne produira pas de frottement fiscal comme vu précédemment pour une personne physique, il n’est donc tout simplement pas pris en considération.
Vous souhaitez être conseillé pour investir via une SCPI internationale ? Nous sommes à votre écoute pour vous accompagner dans votre investissement en SCPI.
N’hésitez pas à nous contacter via le formulaire ci-dessous :
Comme pour tout placement financier à capital non garanti, l’investissement en SCPI représente un certain nombre de risques :
• Risque de diminution des loyers : Les revenus potentiels ainsi que les valeurs des parts de la SCPI peuvent varier à la hausse ou à la baisse. Ils dépendent des conditions de location des immeubles (taux d’occupation, valeurs locatives).
• Les SCPI comportent un risque de perte en capital en cas de baisse de la valeur des parts.
• Risque de liquidité : les modalités de retrait des parts de la SCPI sont liées à l’existence ou non d’une contrepartie, la Société de Gestion de Portefeuille (SGP) ne garantissant pas la liquidité des parts. Ce placement étant investi en immobilier, il est considéré comme peu liquide et doit s’envisager sur le long terme, dans une optique de diversification du patrimoine.
• Risque de marché : les revenus potentiels de la SCPI ainsi que la valeur des parts et leur liquidité peuvent varier à la hausse ou à la baisse en fonction de la conjoncture économique et immobilière.
• Risque lié à l’endettement : les SCPI peuvent avoir recours à l’endettement. Le montant perçu en cas de retrait est alors subordonné au remboursement de l’emprunt par la SCPI.
• Risque lié à l’achat à crédit de parts de SCPI : si le revenu des parts achetées à crédit par l’associé n’est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse des prix lors de la vente des parts, le souscripteur devra payer la différence.
• Risque lié à des investissements dans actifs immobiliers : Les variations du marché immobilier peuvent entraîner des variations importantes de la valeur des immeubles, tout comme l’évolution du marché locatif (risque de vacance locative ou d’impayés) ainsi que le niveau de prestation technique des immeubles
Contactez-nous pour avoir des informations :
05 56 81 34 64
Par e-mail
Contactez-nous pour en savoir plus
Nos conseillers sont à votre écoute pour vous accompagner dans votre projet. Nous vous aideront à trouver la solution la plus adaptée à votre situation.
Veuillez utiliser le formulaire de contact ci-dessous ou demander à être appelé(e) par un de nos conseillers.
Cookie | Durée | Description |
---|---|---|
cookielawinfo-checbox-analytics | 11 months | This cookie is set by GDPR Cookie Consent plugin. The cookie is used to store the user consent for the cookies in the category "Analytics". |
cookielawinfo-checbox-functional | 11 months | The cookie is set by GDPR cookie consent to record the user consent for the cookies in the category "Functional". |
cookielawinfo-checbox-others | 11 months | This cookie is set by GDPR Cookie Consent plugin. The cookie is used to store the user consent for the cookies in the category "Other. |
cookielawinfo-checkbox-advertisement | 1 year | The cookie is set by GDPR cookie consent to record the user consent for the cookies in the category "Advertisement". |
cookielawinfo-checkbox-necessary | 11 months | This cookie is set by GDPR Cookie Consent plugin. The cookies is used to store the user consent for the cookies in the category "Necessary". |
cookielawinfo-checkbox-performance | 11 months | This cookie is set by GDPR Cookie Consent plugin. The cookie is used to store the user consent for the cookies in the category "Performance". |
viewed_cookie_policy | 11 months | The cookie is set by the GDPR Cookie Consent plugin and is used to store whether or not user has consented to the use of cookies. It does not store any personal data. |
_GRECAPTCHA | 5 months 27 days | This cookie is set by Google. In addition to certain standard Google cookies, reCAPTCHA sets a necessary cookie (_GRECAPTCHA) when executed for the purpose of providing its risk analysis. |
__cfduid | 1 month | The cookie is used by cdn services like CloudFare to identify individual clients behind a shared IP address and apply security settings on a per-client basis. It does not correspond to any user ID in the web application and does not store any personally identifiable information. |
__hssrc | session | This cookie is set by Hubspot. According to their documentation, whenever HubSpot changes the session cookie, this cookie is also set to determine if the visitor has restarted their browser. If this cookie does not exist when HubSpot manages cookies, it is considered a new session. |
Cookie | Durée | Description |
---|---|---|
__hssc | 30 minutes | This cookie is set by HubSpot. The purpose of the cookie is to keep track of sessions. This is used to determine if HubSpot should increment the session number and timestamps in the __hstc cookie. It contains the domain, viewCount (increments each pageView in a session), and session start timestamp. |
Cookie | Durée | Description |
---|---|---|
YSC | session | This cookies is set by Youtube and is used to track the views of embedded videos. |
Cookie | Durée | Description |
---|---|---|
hubspotutk | 1 year 24 days | This cookie is used by HubSpot to keep track of the visitors to the website. This cookie is passed to Hubspot on form submission and used when deduplicating contacts. |
pardot | past | The cookie is set when the visitor is logged in as a Pardot user. |
_ga | 2 years | This cookie is installed by Google Analytics. The cookie is used to calculate visitor, session, campaign data and keep track of site usage for the site's analytics report. The cookies store information anonymously and assign a randomly generated number to identify unique visitors. |
_gid | 1 day | This cookie is installed by Google Analytics. The cookie is used to store information of how visitors use a website and helps in creating an analytics report of how the website is doing. The data collected including the number visitors, the source where they have come from, and the pages visted in an anonymous form. |
_uetsid | 1 day | This cookies are used to collect analytical information about how visitors use the website. This information is used to compile report and improve site. |
__hstc | 1 year 24 days | This cookie is set by Hubspot and is used for tracking visitors. It contains the domain, utk, initial timestamp (first visit), last timestamp (last visit), current timestamp (this visit), and session number (increments for each subsequent session). |
Cookie | Durée | Description |
---|---|---|
fr | 3 months | The cookie is set by Facebook to show relevant advertisments to the users and measure and improve the advertisements. The cookie also tracks the behavior of the user across the web on sites that have Facebook pixel or Facebook social plugin. |
IDE | 1 year 24 days | Used by Google DoubleClick and stores information about how the user uses the website and any other advertisement before visiting the website. This is used to present users with ads that are relevant to them according to the user profile. |
MUID | 1 year 24 days | Used by Microsoft as a unique identifier. The cookie is set by embedded Microsoft scripts. The purpose of this cookie is to synchronize the ID across many different Microsoft domains to enable user tracking. |
test_cookie | 15 minutes | This cookie is set by doubleclick.net. The purpose of the cookie is to determine if the user's browser supports cookies. |
VISITOR_INFO1_LIVE | 5 months 27 days | This cookie is set by Youtube. Used to track the information of the embedded YouTube videos on a website. |
_fbp | 3 months | This cookie is set by Facebook to deliver advertisement when they are on Facebook or a digital platform powered by Facebook advertising after visiting this website. |
Cookie | Durée | Description |
---|---|---|
CONSENT | 16 years 8 months | No description |
lpv895431 | 30 minutes | No description |
visitor_id895431 | 10 years | No description |
visitor_id895431-hash | 10 years | No description |
_gat_UA-31025873-2 | 1 minute | No description |
_uetvid | 16 days 6 hours | No description |