La nue-propriété optimisée au déficit foncier est un produit innovant encore très peu connu qui cumule à la fois les caractéristiques d’un investissement en nue-propriété et en déficit foncier.
Le bailleur détient l'usufruit et est chargé de la gestion du bien
Acquérir un bien immobilier haut-de-gamme
- Travaux déductibles des revenus fonciers
- Pas de fiscalité supplémentaire
En choisissant d’acquérir un bien immobilier au sein d’un programme éligible à la nue-propriété optimisée au déficit foncier, l’investisseur acquiert la nue-propriété du bien qui va être rénové.
En effet, il ne peut s’agir de programme neuf comme c’est souvent le cas pour l’investissement en nue-propriété.
L’usufruit est acquis un bailleur institutionnel (à l’IR) qui aura la jouissance du bien : il sera chargé de l’entretien du bien et percevra les loyers durant toute la durée du démembrement.
L’investisseur, propriétaire des murs du bien, ne subira pas de pression fiscale supplémentaire mais pourra déduire de ses revenus fonciers existants (ou à venir) les travaux de rénovation réalisés dans le bien dans le cadre de l’acquisition.
A l’issue de l’usufruit, le nu-propriétaire devient plein-propriétaire de manière gratuite et automatique.
Ce type d’investissement présente une très belle opportunité d’investissement : l’investisseur a la possibilité d’acquérir un bien patrimonial à moindre coût car seule la nue-propriété est payée (généralement de l’ordre de 70% de la valeur « réelle » en pleine propriété) et pourra déduire les travaux de rénovation effectués sur la nue-propriété, de ses revenus fonciers.
En synthèse, le prix payé par l’investisseur c’est :
Aussi, en moyenne, l’investisseur paiera 50% du prix du bien.
Ce mécanisme est prédestiné à des programmes immobiliers anciens avec emplacement premium. Aussi, les investisseurs en recherche d’un bien patrimonial haut-de-gamme (pour une résidence secondaire par exemple) avec des revenus fonciers importants seront particulièrement intéressés.
En somme, ce mécanisme permet à l’investisseur de profiter de l’avantage fiscal du déficit foncier et à l’issue du démembrement, du levier de valorisation de la nue-propriété et de la plus-value immobilière potentielle.
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