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SCPI NUE-PROPRIETE

L’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété

Acquérir des parts de SCPI en nue-propriété lors d’une opération de démembrement  temporaire peut s’avérer un placement judicieux conjuguant promesse d’une plus-value à terme et cadre fiscal avantageux. En effet, les biens détenus en nue-propriété sont exonérés d’ISF, l’usufruitier en étant seul redevable, et la plus-value réalisée est totalement exonérée n’étant considérée ni comme un revenu foncier, ni comme une plus-value immobilière.

Le principe de l’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété

L’acquisition de parts de SCPI en démembrement temporaire consiste à se porter acquéreur de la nue-propriété de parts de cette SCPI, démembrées sur une durée déterminée. Pendant cette durée , le nu-propriétaire ne touchera pas des revenus, qui reviennent à l’usufruitier. Au terme de cette période, le nu-propriétaire récupèrera la pleine propriété des parts via l’extinction de l’usufruit temporaire. En contrepartie, le nu-propriétaire bénéficiera d’une forte décote sur l’achat de ses parts.

Le gain fiscal pour l’investisseur :

Les avantages pour le nu-propriétaire sont les suivants :

  • Une acquisition de parts à un prix largement inférieur au prix de marché. Par exemple sur un démembrement sur une durée de 10 ans, la nue-propriété peut être acquise pour 66% de leur valeur en pleine propriété, soit une décote de 34%.
  • Pas de revenus fonciers générés donc pas d’imposition au titre de l’IRPP et des prélèvements sociaux
  • Et surtout un placement exonéré d’ISF. En effet, c’est l’usufruitier qui est redevable de l’ISF, c’est donc une réelle économie réalisée pendant 10 ans et l’opportunité de diminuer son taux marginal d’ISF en évitant de passer un seuil.

Exemple d’opération de démembrement de SCPI

Un investisseur se porte acquéreur pour 100.000 € de nue propriété sur des parts de SCPI Epargne Foncière. Il s’agit de  l’une des plus importantes SCPI du marché avec une capitalisation de plus d’un milliard d’euro et un rendement net en 2012 de 5,32% et un TRI à 10 ans 2002-2012 de 9,69%. C’est une SCPI essentiellement composée de locaux professionnels de types bureaux et commerces, en grande partie située en région Parisienne.

Demembrement temporaire SCPI

Pendant 10 ans, il ne touche aucun revenu et réalise une économie d’ISF pour les plus hauts patrimoines de 1,50% * 100.000 € = 1.500 € par an. Il ne perçoit aucun revenu pendant 10 ans.  Au terme des 10 années de démembrement, il récupère gratuitement l’usufruit, ses parts se valorisant alors à 150.000 € sans prendre en compte la valorisation pendant 10 ans. Il peut alors percevoir le revenu lié à ses parts soit environ 8.000 € par an à 5,32% net, soit environ 8% de sa mise initiale.

Comment souscrire une SCPI en nue-propriété ?

Pour souscrire à une opération de démembrement de SCPI il suffit de nous contacter via le formulaire ci-dessous :

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