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SCPI Novapierre Allemagne : investir dans l’immobilier Allemand en quasi exonération d’impôts

Investir dans l’immobilier en Allemagne via la SCPI Novapierre Allemagne

L’immobilier en Allemagne, première économie Européenne, représente une opportunité de diversification en zone euro au sein d’un pays financièrement solide et dynamique particulièrement attractive. En effet, les prix en Allemagne sont plus bas qu’en France et recèlent un potentiel de valorisation à terme non négligeable. Les rendements sont bons, et la fiscalité franco – allemande, régulée par la convention fiscale de non-double imposition entre la France et l’Allemagne, est très favorable à l’investisseur Français puisque les revenus fonciers de source Allemande perçus par un résident fiscal français sont très peu imposés car neutralisé en grande partie par un système de crédit d’impôts. la SCPI Novapierre Allemagne permet aux investisseurs français d’accéder à cet univers d’investissement via un fonds régulé et autorisation par l’Autorité des Marchés Financiers et ayant dégagé en 2016 une performance nette supérieure à 5%.

Avertissement : Les objectifs affichés par la SCPI Novapierre Allemagne ne sont pas garantis. Le capital investi dans la SCPI n’étant pas garanti, cet investissement comporte un risque de perte en capital. Les SCPI comportent également un risque de liquidité. 

L’intérêt d’investir dans l’immobilier Allemand

L’Allemagne est une zone prospère et refuge en Europe avec un faible taux de chômage et un pouvoir d’achat élevé. C’est la première économie Européenne et la quatrième économie mondiale, deuxième nation exportatrice au monde, avec une population de 82 millions d’habitants bénéficiant d’un environnement politique, économique et fiscal stable, et par conséquent l’une des zones les plus sûres au monde en termes d’investissement immobilier.

Le marché immobilier Allemand est le plus large d’Europe continentale, et les prix du marché immobilier y sont encore bien plus faibles qu’en France (en moyenne autour de 4.000 € du m²) ce qui permet de tirer des rendements des biens locatifs intéressants avec une location qui se négocie entre 6 et 10 € du m², soit environ 6,5% de rendement brut soit significativement plus que sur le marché Français, et ceux avec des locataires majoritaires solvables.

drapeau allemand

D’autre part les Allemands sont moins que les Français attirés vers la propriété (44% des ménages Allemands contre 57% des ménages Français) ce qui permet de stimuler d’une demande locative qui se situe en effet à un niveau élevé.

La SCPI Novapierre Allemagne : première SCPI investie en Allemagne

  • La stratégie d’investissement de la SCPI Novapierre Allemagne

La SCPI Novapierre Allemagne est une SCPI à capital variable qui vise à acquérir des  actifs immobiliers de commerce de périphérie en pleine propriété, ayant pour locataires de grandes enseignes allemandes de commerce. La taille des actifs ciblés est supérieure à 2.000 m², avec un rendement initial brut compris entre 6% et 8% (avec des loyers compris entre 8€ et 12€ par m² par mois). En termes de localisation la SCPI vise à diversifier ses acquisitions au sein des Landers Allemands et dans la capitale, avec accès immédiat aux grands axes de circulation.

  • La SCPI Novapierre Allemagne : le patrimoine de la SCPI

La SCPI Novapierre Allemagne dispose à fin 2016 d’un patrimoine de 140 millions d’euros, répartis entre 133 commerces et 18 centres commerciaux leaders sur leur zone de chalandise, représentant plus de 58.000 mètres carrés de surface commerciale.

La SCPI affiche un taux d’occupation supérieur à 98% représentant un loyer annuel de l’ordre de 7,8 millions d’euros, avec une maturité moyenne des baux de l’ordre de 7 années.

Ces biens sont répartis essentiellement sur six zones géographiques dont la Bavière, la Rhénarie du Nord, la Basse-Saxe…

Le Patrimoine de la SCPI Novapierre Allemagne à fin 2106

La fiscalité de l’immobilier Allemand pour un résident Français à travers la SCPI Novapierre Allemagne

Les revenus fonciers tirés de la location de biens immobiliers situés en Allemagne sont imposables en Allemagne au taux de 15,825%. Dans le cas d’une acquisition via un fonds du type de la SCPI Novapierre Allemagne, cet impôt est payé par la SCPI, l’investisseur n’ayant donc pas à remplir une déclaration de revenus en Allemagne.

Afin d’éviter la double imposition de ces revenus, la convention de non-double imposition franco-allemande du 21 Juillet 1959 prévoit que les revenus immobiliers (revenus locatifs ou plus-values) de source Allemande perçus en France ne soient imposables qu’en Allemagne. Toutefois, le droit français prévoit qu’un résident fiscal français soit imposable sur ses revenus de source mondiale, ainsi les revenus fonciers étrangers sont à déclarer au fisc Français. Ils sont ainsi intégrés dans un calcul d’impôts théorique, et afin d’éviter la double imposition de ces revenus, la convention fiscale prévoit qu’un crédit d’impôts égal à l’impôt français frappant ces revenus soit octroyé afin de neutraliser leur imposition.

Ainsi en pratique, ces revenus sont ré impose en France, mais la France donne un crédit d’impôts sensé les exonérer. Toutefois, la méthode de calcul induit souvent un frottement fiscal. En effet, ces revenus sont intégrés au barème, et génèrent donc une imposition supplémentaire sur la base de la tranche haute du barème (ou au Taux Marginal d’Imposition ou TMI) à laquelle elle se rajoute. Or, le crédit d’impôts octroyé est calculé en prenant pour base le taux moyen d’imposition. Ainsi, l’investisseur paiera quand même un impôt en France égal à la différence entre son taux marginal d’imposition et son taux moyen.

Consulter la convention de non double imposition entre la France et l’Allemagne.

Enfin, les revenus locatifs ainsi que les plus-values immobilières de source Allemande sont également exonérés de prélèvements sociaux en France ce qui permet de conserver un rendement net fiscal significatif en comparaison des fonds immobiliers français qui voient très souvent leur revenu net fiscal diminué de plus de la moitié en raison de l’imposition.

  • Exemple pratique de calcul du crédit d’impôts pour une personne physique domiciliée en France

Exemple :  prenons un investisseur imposé à un taux moyen de 30%, et dont le taux marginal d’imposition, ou TMI, est de 41%. S’il génère 10.000 € de revenus fonciers de source Allemande via la SCPI Novapierre Allemagne, son impôt théorique augmentera de 41% * 10.000 = € 4.100 €. Le crédit d’impôts dont il bénéficiera sera quand à lui calculé sur le taux moyen d’imposition, soit 30% * 10.000 = 3.000 €. Ainsi, cette opération laissera à sa charge une imposition résiduelle de 1.100 €, soit 11% du revenu généré.

A titre comparatif, le même revenu issu d’une SCPI dont les revenus sont situés en France serait de 10.000 € * 41 % = 4.100 € sans bénéfice d’un crédit d’impôts à déduire et à cela s’ajouteraient les prélèvements sociaux à hauteur de 15,5% soit 1.550 €, ce qui au total ferait grimper la note à 56,5% contre 11% sur le même revenu issu de Novapierre Allemagne.

  • La fiscalité de la SCPI Novapierre Allemagne pour les sociétés à l’IS

Enfin, la fiscalité de la SCPI Novapierre Allemagne à l’IS est encore plus intéressante puisque les revenus issus de cette SCPI ne sont tout simplement pas imposés en France dans cette catégorie fiscale. En effet les revenus concernés qui sont imposables en Allemagne conformément aux dispositions de la convention franco-allemande ne sont pas à retenir pour la détermination du résultat fiscal français (Instruction 19 mars 1993, 14B-2-93 n°76, BOI-INT-CVB-DEU-10-70 n°130, 12.09.12). En effet, en l’absence de progressivité de l’impôt, ce revenu de source étrangère ne produira pas de frottement fiscal comme vu précedemment pour une personne physique, il n’est donc tout simplement pas pris à prendre en considération au regard de cette instruction.

En synthèse : données clefs de la SCPI Novapierre Allemagne

  • SCPI à capital variable
  • VISA AMF : Visa SCPI n° 14‐01 en date du 7 janvier 2014
  • Limite statutaire de capitalisation fixée à 200 millions d’euros
  • Date de création : 29 Novembre 2013 pour une durée de 99 ans
  • Société de Gestion : Paref Gestion, SA au capital de 253.440 €, Société de Gestion de Portefeuille ‐ Agrément AMF n°GP‐08000011 en date du 19/02/2008 – Agrément AIFM en date du 16/07/2014 au titre de la directive 2011/61/UE. Paref Gestion est filiale à 100 % de la société foncière Paref, cotée sur Euronext Paris.
  • Distribution de revenus trimestrielle
  • Prix de souscription de la part : 255  € depuis le 1er Septembre 2016
  • Souscription minimum : 30 parts
  • Frais d’entrée : 12% ttc
  • Frais de gestion : 12% ttc
  • Délai de jouissance : 1er jour du 5ème mois suivant la souscription
  • Durée de détention conseillée : long terme (8 ans minimum)
  • SCPI récompensée au Grand Prix de la Pierre-Papier 2014

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Gestionnaire
Paref Gestion
Produit
SCPI Novapierre Allemagne
Prix de la part
EUR 255
Disponiblité
Available in Stock

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