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SCPI déficit foncier : qu’est-ce que c’est ? 

Le principe de la SCPI déficit foncier 

La SCPI « déficit foncier » permet de bénéficier des avantages d’une SCPI (gestion commune des biens, acquisition « en gros »…) investissant dans des biens à rénover. Les travaux réalisés sont déductibles des revenus du contribuable selon le régime de fiscalité immobilière de droit commun de la même manière qu’un particulier pourra déduire les travaux réalisés sur ses biens locatifs.

Une SCPI de déficit foncier a pour vocation de collecter des fonds auprès d’investisseurs particuliers afin d’acquérir un patrimoine immobilier locatif qui sera géré par une société de gestion. En investissant dans une SCPI, le contributeur devient alors associé et perçoit des revenus réguliers sous forme de loyers.

Gains fiscaux

Imputation d’une quote-part de déficit foncier sur ses revenus fonciers et son revenu global (sans aucune limitation de montant) Le sur-plus s’impute du revenu global dans la limite de 10 700 €

Revenus réguliers

Obtenir des revenus réguliers sous forme de loyers, et ce sans souci de gestion locative

Investissement facilité

Les tickets d’entrée sont accessibles (varie selon la SCPI choisie)

Les SCPI Déficit Foncier sont des produits préconisés pour les personnes fortement imposées, et qui perçoivent par ailleurs des revenus fonciers.

Conservation des parts de la SCPI

En cas d’imputation du déficit foncier sur son revenu global, le contribuable doit conserver l’intégralité de ses parts jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de cette imputation. Les associés qui procèdent à l’imputation du déficit foncier uniquement sur des revenus fonciers existants n’ont aucune obligation de conservation des parts.

Dans la pratique, la durée d’investissement ne se limite pas à cette éventuelle obligation de conservation des titres. L’insuffisance de marché secondaire impose aux porteurs de parts de respecter le délai de conservation annoncé par la SCPI (15 ans minimum).

A lire : Notre article comparatif sur les SCPI fiscales

Le gain pour l’investisseur en SCPI déficit foncier 

Les travaux réalisés bénéficient du régime général de déduction des déficits fonciers c’est à dire qu’elle permet de déduire du revenu imposable de l’investisseur jusqu’à 10.700€ par an. Pour les contribuables fortement imposés, cela permet de réaliser une économie d’impôts de 45% puisque cette somme viendra en déduction sur leur tranche marginale d’imposition. Les investisseurs étant structurellement en revenus fonciers positifs pourront également trouver un fort intérêt à ce type de produits permettant d’effacer la totalité de leurs revenus fonciers via la souscription de SCPI deficit foncier sans avoir à gérer eux même la réalisation de travaux sur leurs biens.

Effet de la diminution des revenus sur le plafonnement de l’IFI en fonction des revenus :

Le montant total des impositions (IR, IFI, PFL et PS) dont est redevable un contribuable ne doit pas excéder 75 % du montant de ses revenus. Les revenus fonciers à prendre en compte sont les revenus nets soumis à l’IR. Ne sont pas pris en compte les déficits fonciers résultant d’intérêts d’emprunt ou d’autres dépenses pour la fraction du déficit excédant 10 700 €.

 Par ailleurs, ce dispositif n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales ce qui en fait un outil de défiscalisation complémentaire aux régimes de réduction d’impôts tout à fait intéressant.

La fiscalité des revenus fonciers

Le régime commun d’imposition des revenus fonciers prévoit que les travaux réalisés destinés à l’amélioration ou la réparation de l’habitation, soient déductibles des revenus fonciers générés par la locations nue de biens à usage d’habitation.  Les travaux ainsi réalisés par la SCPI seront reportés sur la déclaration 2044 de l’investisseur et déduits des loyers encaissés pour obtenir soit un revenu foncier positif, doit un déficit foncier.

Dans le cas ou les charges déductibles dépassent le montant des loyers encaissés, le déficit constaté qui ne provient pas des intérêts d’emprunt pourra être déduit du revenu global de l’investisseur dans la limite de 10.700 € par an. L’excédent de déficit par rapport à la limite de 10.700 € sera quant à lui reportable sur les revenus fonciers des 6 prochaines années.

Exemple d’investissement via une SCPI de déficit foncier

Monsieur et Madame TOUTCOMPRIS sont fortement imposés. Leur taux marginal d’imposition s’élève à 41 %.
Ils disposent d’un patrimoine locatif leur procurant des revenus fonciers s’élevant à 30 000 € par an.
Ils disposent d’un capital de 100 000 € et souhaiteraient diversifier leurs investissements et n’avoir aucun souci de gestion.

Ils ont choisi une SCPI qui permet une quote-part affectée au travaux de 45 000€ sur deux ans .

Le déficit foncier est entièrement imputé sur les revenus fonciers de Monsieur et Madame TOUTCOMPRIS qui réalisent le gain fiscal suivant :

économie d’IR : 45 000 € x 41 % = 18 450 €
économie de PS : 45 000 € x 17,2 % = 7 740 €
Soit un gain fiscal total s’élevant à 26 190 €.

Soit 26,19 % par rapport au capital investi.
25 425 €/100 000 € = 26,19 %.

Imposition de la SCPI déficit foncier

Notre sélection de SCPI déficit foncier

Pour bien choisir une SCPI Déficit foncier, plusieurs critères doivent être pris en compte :

  • les éléments relatifs au patrimoine immobilier détenu par la SCPI et aux dépenses éligibles
  • les caractéristiques générales de la SCPI considérée

Les SCPI déficit foncier que nous proposons à la souscription :

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