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Programmes Malraux

Investir au sein d’un programme Malraux 2017

La réduction d’impôts Malraux – en synthèse :

La réduction d’impôts prévue par la loi Malraux est accordée au titre d’un investissement réalisé dans un programme de rénovation d’immeubles éligibles à la Malraux c’est à dire situés dans le périmètre des Sites Patrimoniaux Remarquables des villes Françaises (comprenant les secteurs sauvegardés, AVAP et ZPPAUP).

Le dispositif concernant les programmes Malraux a connu une importante refonte en 2009 passant d’un système de déduction des travaux réalisés des revenus imposables à un système de réduction d’impôts « one shot ». La loi Malraux a également connu début 2013 un important coup de pouce en étant complètement exclu du plafonnement des niches fiscales. Il s’agit donc actuellement du seul système avec le régime des monuments historiques permettant de réaliser une défiscalisation immobilière sans être soumis à la contrainte du plafonnement des réductions d’impôts de 10.000 € (ou 18.000 € pour les régimes Sofica et Girardin) .

Nouveauté 2017 : pour 2017 un nouveau coup de pouce vient d’être accordé aux programmes Malraux : désormais le plafond de dépense de 400.000 € pour 4 ans, apprécié alors annuellement avec un plafond à hauteur de 100.000 € maximum de travaux par an, vient d’être révisé. En effet, si le plafond reste fixé à 400.000 € de dépenses éligibles à la réduction d’impôts Malraux pour une période de 4 ans, le plafond de 100.000 € annuel n’est plus applicable. On peut donc désormais défiscaliser 400.000 € de travaux Malraux la même année.

Un mécanisme de report de la réduction d’impôts ainsi obtenue a été mis en place. En effet la fraction de la réduction d’impôts obtenue dépassant l’impôt dû pourra désormais être reportée au titre des 3 années suivant la réalisation des dépenses.

Notre sélection de programmes en loi Malraux :

Pour parcourir notre sélection de programmes Malraux, nous vous invitons à consulter nos programmes situés à droite ou à consulter notre site dédié aux programmes immobiliers :

Notre portail sur l'immobilier défiscalisant

Cliquez ici et retrouvez tous nos programmes immobiliers

Sommaire :


Pour en savoir plus sur la loi Malraux, nous vous invitons à regarder notre vidéo consacrée à ce programme de défiscalisation : 

 

Le principe de la réduction d’impôts « programme Malraux » :

Le principe de la défiscalisation loi Malraux, créée par André Malraux en 1962, est de protéger le patrimoine immobilier Français en encourageant les programmes de rénovation des immeubles situés dans les secteurs sauvegardés (95 en France, dont Bordeaux, Nantes, La Rochelle, Montpellier….), d’une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine, ou d’un quartier ancien dégradé. L’opération doit être déclarée d’utilité publique ou doit bénéficier de l’établissement d’un plan se sauvegarde et de mise en valeur par arrêté préfectoral.

En conséquence de la loi de Finance Rectificative pour 2016, les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) sont désormais intégrés dans la loi Malraux, ces sites regroupant au sein d’un dispositif unique les anciens secteurs sauvegardés, AVAP, et ZPPAUP (Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain).

La loi Malraux s’applique donc désormais seulement à trois types de secteurs :

  • les Sites Patrimoniaux Remarquables
  • les QAD
  • les quartiers conventionnés NRU

Le gain pour l’investisseur en défiscalisation loi Malraux :

L’intérêt pour l’investisseur de réaliser une opération de défiscalisation au sein d’un programme Malraux est de bénéficier de 30% de réduction d’impôts « one shot » au titre des travaux réalisés sur des biens situés dans les Sites Patrimoniaux Remarquables avec PSMV approuvé, les QAD, et les NPNRU  des des villes Françaises, et de 22% de réduction d’impôts « one shot » dans les SPR avec PVAP approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique.

La réduction d’impôts Malraux est imputable en totalité sur l’année de réalisation des travaux, en général, les opérations proposées étalent les travaux sur deux ou trois années ce qui permet de réduire son imposition sur une durée intéressante (la loi permettant d’étaler au maximum sur 4 exercices fiscaux les  travaux ouvrant droit à la réduction d’impôts Malraux).

Pour bénéficier de ce régime l’investisseur ou le collectif d’investisseurs doit s’engager à restaurer l’ensemble de l’immeuble et de louer les logements nus pendant au moins 9 ans, dans les 12 mois qui suivent la réalisation des travaux. Attention, l’excédent de réduction d’impôt sur l’impôt dû n’était pas reportable jusqu’au 1er Janvier 2017, elle l’est désormais pour les programmes ayant reçu un permis de construire après cette date.

A noter que ces disposition peuvent se cumuler avec un second dispositif incitatif à la rénovation du patrimoine immobilier urbain : les subventions de l’Agence Nationale pour l’Habitat ou Anah qui permet de bénéficier de subvention substantielles en contrepartie d’un plafonnement des loyers et des ressources locataire. Cette subvention couvre en général le manque à gagner sur la période de conventionnement (de 9 ou 12 ans) et permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 30% ou 60% sur le loyer imposable selon le niveau de plafonnement choisi.

Enfin, il est possible d’acquérir un bien en Malraux en indivision ou en SCI fiscalement translucide, les associés ou indivisaires se répartissant alors la réduction d’impôts au pro rata de détention. Il est également possible de se porter acquéreur de programmes Malraux via des véhicules d’investissement collectifs que sont les SCPI Malraux ou les foncières Malraux.

Les secteurs sauvegardés, les ZPPAUP, et les Sites Patrimoniaux Remarquables

Les secteurs sauvegardés, créés par la loi Malraux de 1962, sont des zones urbaines faisant l’objet d’une protection en raison de leur caractère esthétique, historique ou étant de nature à justifier la restauration et la mise en valeur de tout ou une partie de l’ensemble d’immeubles qui les composent.

Les ZPPAUP ou Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager ont été introduites en 1983. Elles sont définies à l’initiative de la commune par le préfet de Région avec l’assistance de l’Architecte des Bâtiments de France et couvre en général des zones représentant un intérêt esthétique ou historique. Tout travaux réalisé dans cette zone nécessitera une autorisation spéciale et devra suivre les préconisations de l’architecte des bâtiments de France.

Nous contacter concernant la loi Malraux

Afin de regrouper ces différents secteurs dans un seul dispositif le législateur a créé via loi de finance rectificative pour 2016 les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) qui regroupent désormais ces différents secteurs.

La loi Malraux : les risques encourus

Afin de réaliser un investissement intéressant en loi Malraux il conviendra de se couvrir face aux risques et de bien vérifier la valeur de revente de l’immeuble et de comparer par rapport aux locaux neufs à situation comparable. Il faudra également de vérifier le rapport travaux / foncier en fonction de la taille de la ville (dans les petites villes le pourcentage de foncier doit être inférieur à celui des grandes villes) et de vérifier la part des travaux défiscalisables en loi Malraux dans le prix de revient global.

Le programme Malraux : les vertus du régime de la vente d’immeubles à rénover

Depuis 2009 il est possible pour un promoteur de vendre un bien immobilier à rénover dans le cadre d’un programme Malraux via un contrat de vente spécifique à ce régime. Il n’est donc plus obligatoire de justifier du paiement des travaux par l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) comme c’était le cas auparavant. Ce régime de la vente d’immeuble à rénover, régi par l’article L262 -1 du code de la construction et de l’habitation, est entrée en vigueur fin 2008 via la loi ENL. Il confère à l’investisseur une protection supplémentaire dans le cadre de son projet d’investissement Malraux. En effet, cette loi prévoit que la vente d’immeuble à rénover soit faite sous forme de promesse de vente suivi la signature d’un acte authentique de vente. A la signature de la promesse, le vendeur est engagé sur la réalisation des travaux de rénovation conformément aux spécifications du contrat de vente et doit fournir les garanties et assurances nécessaires (garantie extrinsèque d’achèvement) lors de la signature de l’acte de vente.

Les conditions à respecter pour être éligible à la loi Malraux :

Afin d’être éligible à la défiscalisation, un programme Malraux doit respecter les conditions suivantes :

  • Le programme de rénovation doit concerner la totalité de l’immeuble.
  • L’investisseur doit prendre l’engagement de louer nu pour une durée de minimale de 9 ans à titre d’habitation principale à une personne autre que les membres de son foyer fiscal, descendants ou ascendants.
  • L’engagement de location suscité doit être mis en œuvre dans un délai de 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux de rénovation.
  • La réalisation des travaux dans le cadre d’un programme éligible Malraux ne doit pas s’étaler sur une période supérieure à 3 ans consécutive à la délivrance du permis de construire, sauf en cas de fouille archéologiques.
  • Les travaux doivent être réalisés sous la supervision d’un architecte des bâtiments de France et doivent faire l’objet d’une autorisation délivrée par le préfet avant le démarrage des travaux.

Les travaux éligibles à la réduction d’impôts Malraux sont les travaux de démolition, de reconstruction de toiture, de murs extérieurs d’immeubles existants, de transformation de logement, d’utilité publique, de transformation des combles ou de greniers afin de les rendre habitables, de réparation, d’entretien et d’amélioration à l’exclusion des travaux d’agrandissement.

Enfin, les programmes Malraux rénovés sont généralement situés dans les secteur sauvegardés des centres villes historiques des villes de province. Ils jouissent donc en général d’un emplacement central, de qualité et permettent donc d’envisager une bonne protection du capital à terme et dans certains cas une valorisation potentielle du bien pendant la période de conservation.

Les règles de plafonnement spécifiques à la défiscalisation Malraux

Jusqu’en 2017 la loi de défiscalisation Malraux est soumise à un plafonnement de travaux éligibles à la réduction d’impôts Malraux de 100.000 € par an par foyer fiscal, soit une réduction d’impôts maximum de 30.000 € par an. Ce plafond annuel a été supprimé à compter du 1er Janvier 2017 pour les programmes ayant reçu un permis de construire postérieur à cette date pour ne conserver qu’un plafond pluriannuel de 400.000 € pour 4 ans, utilisé de façon libre pendant ces 4 années. Ainsi, un investisseur peut désormais à compter du 1er Janvier 2017 bénéficier d’une réduction d’impôts en loi Malraux pouvant aller jusqu’à 120.000 € sur une année s’il réalise la totalité des travaux permis sur l’année en cours.

En termes de plafonnement des niches fiscales, les programmes Malraux ne sont plus soumis aux règles de limitation des avantages fiscaux, et représentent donc une opportunité pour les investisseurs souhaitant utiliser le levier de la défiscalisation pour se constituer un patrimoine de dépasser la limite de 10.000 € de réduction d’impôts fixé par le plafonnement des niches fiscales (augmenté à 18.000 € pour les opérations réalisées au sein d’une Sofica ou d’une Girardin).

 Notre sélection de programmes Malraux 2017 :

Au vu des récents développements des lois de finances et des règles de plafonnement des niches fiscales, il nous semble particulièrement intéressant d’investir au sein d’un programme Malraux pour réduire l’imposition. En effet, le régime déjà attractif du fait de l’attribution de l’avantage fiscal sur une seule année au lieu de 9 à 15 ans sur les autres régimes de défiscalisation immobilière, bénéficie désormais d’une dérogation quand à la règle de limitation des réductions d’impôts à 10.000 € ou 18.000 € par an et par foyer fiscal.

Toutefois, il convient d’être vigilant sur l’emplacement du programme en question et sur son potentiel de location et de revente. Ainsi, notre conseil numéro un reste de cibler des villes importantes ayant le statut de métropole régionale (Bordeaux, Nantes, Montpellier…) et une population étudiante suffisante pour rendre le marché locatif attractif.

D’autre part il conviendra de porter une attention toute particulière au prix de revient de l’investissement. En effet, s’il est tout à fait compréhensible qu’un immeuble proposé en rénovation Malraux soit plus cher que le marché local de l’ancien (coût de la rénovation comprenant les parties communes, prestations imposées par les ABF, démarches administratives complexes imposées par la réglementation…), cela doit rester dans une proportion raisonnable, et une fois la réduction d’impôts déduite du prix d’achat, le prix de revient doit être comparable au prix de revient du neuf non éligible Malraux dans le secteur.

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Sources juridiques

article 199 tervicies du Code Général des Impôts

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Programme Malraux 2017
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Programme Malraux 2017
Description
Réduction d'impôts Malraux : toutes les informations sur les programmes éligibles à la réduction d'impôts Malraux et les modalités de mise en oeuvre.
Author
Reduction-Impots.Fr

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