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Le démembrement de propriété : achat en nue propriété

Le principe de l’achat en nue propriété :

En France, le droit de propriété se compose du droit d’usufruit et du droit de nue-propriété. L’usufruit donne droit à la jouissance du bien et la perception des fruits (usufruit = usus + fructus), la nue-propriété quant à elle donne un droit de propriété, amputé du droit de jouissance et de perception des revenus. Cette répartition du droit de propriété entre deux entités s’appelle le démembrement de propriété, la réunion entre les mains de la même entité de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien s’appelle la consolidation et permet de donc de disposer d’un bien en pleine propriété.

Le démembrement de propriété se pratique sur une durée finie, c’est-à-dire que l’usufruit a toujours une fin programmée, ce qui permet au nu propriétaire de disposer à terme de la pleine propriété. La durée du démembrement peut être temporaire pour une durée fixe (en général 5 à 10 ans pour les parts de SCPI, 12 à 18 ans pour les biens immobiliers directs), ou pour une durée viagère, c’est-à-dire que l’usufruit s’éteindra au décès de l’usufruitier (ce second schéma est souvent utilisé pour la transmission familiale de biens immobiliers).

Le démembrement de propriété est l’un des outils les plus utilisés dans les stratégies de transmission de patrimoine. C’est également un outil privilégié pour se constituer un patrimoine immobilier en limitant le montant de l’investissement initial nécessaire, dans l’optique, par exemple, de percevoir des revenus locatifs au moment de la retraite. Enfin pour les personnes soumises à l’impôt de solidarité sur la fortune, ou IFI, c’est un très bon moyen de limiter l’imposition du capital tout en constituant un patrimoine immobilier valorisable à terme.

Aucun souci de gestion locative pour le nu propriétaire

Capitalisation sans imposition

(=gain à terme équivalent à la valeur de l’usufruit), sous réserve de la revalorisation du bien

Diversification du patrimoine

Hors IFI

Valeur de la nue-propriété non prise en compte dans l’assiette taxable de l’IFI

Pas d’imposition supplémentaire

sur les revenus (ni impôt, ni prélèvements sociaux) car aucuns revenus perçus

L’achat en nue propriété : le gain pour l’investisseur

L’acquisition dans le neuf en nue-propriété consiste en général pour l’investisseur à acquérir un bien en démembrement dont l’usufruit est donné à un organisme de gestion pour une durée en moyenne de 10 à 15 ans. Il sera donc titulaire de la nue-propriété du bien pour toute la durée de l’usufruit temporaire, et recevra au terme de cette usufruit temporaire, la pleine propriété du bien par l’effet de la consolidation entre ses mains de la nue propriété et de l’usufruit du bien, réalisant ainsi une substantielle plus-value.

En contrepartie, l’investisseur ne percevra pas pendant toute la durée de l’usufruit les loyers qui sont versés à l’usufruitier du bien.

L’investisseur acquérant un bien en nue-propriété pourra bénéficier d’une importante décote sur le prix d’acquisition, mais ne percevra en contrepartie aucun revenu pendant la période de démembrement, en général prévue pour une durée de 10 ou 15 ans.

A la sortie de cette période, il récupérera la pleine propriété du bien réalisant ainsi un gain important, la nue propriété ayant été acquise pour un montant compris entre 60% et 80% de la valeur totale du bien en fonction de la durée de démembrement et du rendement généré par le bien.

En fonction de la durée de détention, l’investisseur pourra par ailleurs bénéficier de l’exonération sur la plus-value générée via l’application du régime d’abattement pour durée de détention.

En termes de fiscalité ce produit offre un avantage important puisque les nus-propriétaires ne sont pas redevables de l’IFI sur la valeur de leurs biens détenus en nue-propriété.

Enfin, le fait de ne pas percevoir de revenus représente pour les personnes soumises à une forte fiscalité un autre avantage non négligeable : celui de ne pas alourdir leur fiscalité par la perception de revenus fonciers. Il s’agit donc d’un produit particulièrement intéressant pour les personnes fortement fiscalisées.

Soyez bien conseillé et accompagné

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à contacter l’un de nos conseillers spécialisé en immobilier.

Exemple d’investissement en nue-propriété

Madame TOUTCOMPRIS dispose d’un capital disponible 260 000 €. Elle voudrait investir en immobilier afin de générer des revenus réguliers dans 15 ans au moment où elle prendra sa retraite. Le prix d’achat de la nue-propriété est de 240 000 € auquel il convient d’ajouter les frais d’acquisition (+/- 8 %) soit un montant total de 259 200 €. Pour un démembrement de propriété d’une durée de 15 ans, la nue-propriété représente 56 % de la valeur en pleine propriété. Ainsi le bien acquis vaut en pleine propriété 428 600 €.

Pendant 15 ans, Madame TOUTCOMPRIS ne perçoit aucun revenu, n’acquitte aucun impôt (ni IR, ni PS, ni IFI).

Au terme du démembrement, elle obtient (sans frais, ni fiscalité) la pleine propriété d’un bien estimé initialement à 428 600 € (hors revalorisation). Si l’on retient un rendement net de charge de 4 %, elle percevra un revenu locatif annuel de 17 100 € avant fiscalité.

Notre sélection de biens en nue-propriété

Pour parcourir notre sélection de programmes, nous vous invitons à consulter nos programmes situés à droite ou à consulter notre site dédié aux programmes immobiliers :

Nue-propriété

Tous nos programmes éligibles

Consultez notre site dédié à l'immobilier pour connaître tous les programmes en cours pour investir en démembrement de propriété.

La déduction des charges et des intérêts d’emprunt

En cas d’acquisition immobilière en démembrement de propriété, les dépenses engagées par le nu-propriétaire pour entretenir, améliorer ou conserver le bien peuvent être déduite en fonction de plusieurs facteurs :

  • lusage de l’immeuble concerné : seules sont déductibles, en principe, les charges afférentes à un immeuble loué par l’usufruitier, dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, sauf  deux exceptions :
  • l’origine du démembrement : un régime de faveur étant réservé aux démembrements résultant d’une succession ou donation familiale entre parents jusqu’au 4ème degré inclusivement.
  • la qualité du détenteur de l’usufruit : un second régime de faveur est réservé aux immeubles dont l’usufruit est détenu par un bailleur social.

Bien que le nu-propriétaire ne perçoive aucun revenu imposable de l’immeuble et qu’en principe seules les dépenses engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu sont admises en déduction des revenus imposables, il peut, sous certaines conditions, déduire les charges foncières afférentes à la nue-propriété. Cette déduction est justifiée par le fait que l’immeuble génère des revenus imposables entre les mains de l’usufruitier.

Ainsi, lorsque les revenus de l’immeuble sont imposables, entre les mains de l’usufruitier, dans la catégorie des revenus fonciers le nu-propriétaire peut, même s’il ne perçoit aucun revenu, déduire les dépenses qu’il supporte effectivement et personnellement au titre de l’immeuble (à condition bien entendu qu’elles répondent à la définition des charges déductibles des revenus fonciers).

Seuls sont déductibles par les nus-propriétaires les intérêts d’emprunts contractés pour :

  • l’acquisition de la nue-propriété du bien,
  • la construction ou reconstruction du logement,
  • sa conservation,
  • sa réparation,
  • ou son amélioration.

Cette liste étant limitative, les intérêts afférents à des dettes contractées pour un autre motif ne sont pas déductibles.

Ces charges sont déductibles des revenus fonciers bruts et l’éventuel déficit foncier correspondant s’impute exclusivement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Au terme de l’usufruit temporaire, le nu propriété récupère la pleine propriété du bien sans aucun frais ni fiscalité supplémentaire.

Investir en SCPI : Les SCPI en démembrement 

Nous organisons régulièrement des opérations de démembrement de SCPI de rendement investie en immobilier commercial. En effet, du fait du bon rendement généré par ces biens, le retour sur investissement s’avère particulièrement intéressant.

La durée de démembrement est en général entre 5 et 10 ans et la clé de répartition négociée pour le nu-propriétaire permet d’acquérir les parts de SCPI  démembrées en nue-propriété de 66%, contre 34% pour l’usufruitier.

Cf. Les avantages d’investir au sein d’une SCPI en démembrement

Infographie : Fiche pratique sur la nue-propriété

nue-propriete

Vous souhaitez investir en nue-propriété ?

Nous avons accès à une large sélection de biens accessibles en nue propriété en région Parisienne et en Province. N’hésitez pas à nous contacter pour nous faire part de votre souhait de réaliser une opération en démembrement.

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