L’ACQUISITION EN NUE PROPRIETE

Nue-propriété

Le démembrement de propriété : acquérir des biens en nue propriété

En synthèse :

Le démembrement de propriété peut être un régime particulièrement intéressant pour les personnes soumise à l’IFI. En effet, l’acquisition de biens démembrés en nue propriété permet de sortir les sommes investies de son ISF, l’usufruitier seul étant tenu de déclarer les biens démembrés à l’ISF.


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Sommaire :

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Le principe de l’acquisition en nue propriété :

En France, le droit de propriété se compose du droit d’usufruit et du droit de nue-propriété. L’usufruit donne droit à la jouissance du bien et la perception des fruits (usufruit = usus + fructus), la nue-propriété quant à elle donne un droit de propriété, amputé du droit de jouissance et de perception des revenus. Cette répartition du droit de propriété entre deux entités s’appelle le démembrement de propriété, la réunion entre les mains de la même entité de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien s’appelle la consolidation et permet de donc de disposer d’un bien en pleine propriété.

Le démembrement de propriété se pratique sur une durée finie, c’est-à-dire que l’usufruit a toujours une fin programmée, ce qui permet au nu propriétaire de disposer à terme de la pleine propriété. La durée du démembrement peut être temporaire pour une durée fixe (en général 5 à 10 ans pour les parts de SCPI, 12 à 18 ans pour les biens immobiliers directs), ou pour une durée viagère, c’est-à-dire que l’usufruit s’éteindra au décès de l’usufruitier (ce second schéma est souvent utilisé pour la transmission familiale de biens immobiliers).

Le démembrement de propriété est l’un des outils les plus utilisés dans les stratégies de transmission de patrimoine. C’est également un outil privilégié pour se constituer un patrimoine immobilier en limitant le montant de l’investissement initial nécessaire, dans l’optique, par exemple, de percevoir des revenus locatifs au moment de la retraite. Enfin pour les personnes soumises à l’impôt de solidarité sur la fortune, ou IFI, c’est un très bon moyen de limiter l’imposition du capital tout en constituant un patrimoine immobilier valorisable à terme.

L’acquisition en nue propriété : le gain pour l’investisseur

L’acquisition dans le neuf en nue-propriété consiste en général pour l’investisseur à acquérir un bien en démembrement dont l’usufruit est donné à un organisme de gestion pour une durée en moyenne de 10 à 15 ans. Il sera donc titulaire de la nue-propriété du bien pour toute la durée de l’usufruit temporaire, et recevra au terme de cette usufruit temporaire, la pleine propriété du bien par l’effet de la consolidation entre ses mains de la nue propriété et de l’usufruit du bien, réalisant ainsi une substantielle plus-value. En contrepartie, l’investisseur ne percevra pas pendant toute la durée de l’usufruit les loyers qui sont versés à l’usufruitier du bien.

L’investisseur acquérant un bien en nue propriété pourra bénéficier d’une importante décote sur le prix d’acquisition, mais ne percevra en contrepartie aucun revenu pendant la période de démembrement, en général prévue pour une durée de 10 ou 15 ans.

A la sortie de cette période, il récupèrera la pleine propriété du bien réalisant ainsi un gain important, la nue propriété ayant été acquise pour un montant compris entre 60% et 80% de la valeur totale du bien en fonction de la durée de démembrement et du rendement généré par le bien.

En fonction de la durée de détention, l’investisseur pourra par ailleurs bénéficier de l’exonération sur la plus-value générée via l’application du régime d’abattement pour durée de détention.

En termes de fiscalité ce produit offre un avantage important puisque les nus-propriétaires ne sont pas redevables de l’IFI sur la valeur de leurs biens détenus en nue-propriété. Il s’agit donc d’un moyen particulièrement intéressant de diminuer sa charge d’imposition ISF voire de passer sous les seuils d’éligibilité à cette imposition.

Enfin, le fait de ne pas percevoir de revenus représente pour les personnes soumises à une forte fiscalité un autre avantage non négligeable : celui de ne pas alourdir leur fiscalité par la perception de revenus fonciers. Il s’agit donc d’un produit particulièrement intéressant pour les personnes fortement fiscalisées.

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L’intérêt économique d’un investissement immobilier en nue-propriété

Cette catégorie de produit consiste à acquérir un bien en démembrement de propriété répartie entre un investisseur acquéreur de la nue-propriété et un institutionnel spécialiste de la gestion locative, acquéreur de l’usufruit à titre temporaire.

Le prix de l’investissement est donc réparti entre l’usufruitier et le nu propriétaire, selon une répartition effectuée suivant la durée de l’usufruit temporaire. En général, la valeur de l’usufruit temporaire est estimée à 23 % de la valeur en pleine propriété par période de 10 ans. Par exemple, pour un démembrement prévu sur une durée de 15 ou 20 ans, l’usufruit représente 46 % de la valeur du bien et la nue-propriété, par différence, 54 % seulement. Le montant de cette acquisition revient donc à un prix inférieur à celui d’un achat en pleine propriété.

Cette opération est encadrée par un contrat qui précise notamment la durée du démembrement et les relations entre le nue propriétaire et l’usufruitier. Il est notamment précisé quel est l’entité qui doit prendre en charge les grosses réparations, la taxe foncière, les contraintes d’administration (la location, les réparations…) et de gestion etc. En général, ces contraintes sont prises en charge par l’usufruitier ce qui permet au nu propriétaire de ne pas avoir à répondre à des appels de charge alors qu’il ne perçoit aucun revenu.

Intérêt fiscal de l’acquisition de bien immobilier en nue propriété

Pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire jouit d’un double effet fiscal qui peut être très important dans un certains cas.

Tout d’abord, il ne perçoit pas de revenu et ne génère donc pas de revenu supplémentaire imposé dans la catégorie des revenus fonciers, qui subissent à la fois l’imposition à l’impôt sur le revenu au barème progressif et une taxation forfaitaire de 15,5% au titre des prélèvements sociaux. En revanche, l’investisseur peut déduire certaines charges (dépenses de grosses réparations et autres dépenses si le bien est donné en location par l’usufruitier) de ses autres revenus fonciers. Si l’acquisition est réalisée par emprunt, en fonction du statut de l’usufruitier les intérêts d’emprunt pourront alors être déduites de vos autres revenus fonciers selon le régime de droit commun.

Au regard de l’IFI, l’acquisition d’un bien en nue propriété peut également permettre de réaliser une opération fiscale intéressante. En effet, le droit fiscal prévoir qu’un bien démembré est imposable au titre de l’IFIpour totalité de sa valeur entre les mains de l’usufruitier. Corollairement, le nu-propriétaire n’est pas tenu d’une taxation au titre de l’ISF pour les biens détenus en nu-propriété. ainsi, un bien détenu en nue propriété n’est pas imposable au regard de l’IFI. Attention toutefois, l’emprunt contracté pour l’acquisition d’un bien non imposable n’est plus déductible comme passif pour l’établissement de masse taxable à l’IFI depuis Janvier 2013.

La déduction des charges et des intérêts d’emprunt

En cas d’acquisition immobilière en démembrement de propriété, les dépenses engagées par le nu-propriétaire pour entretenir, améliorer ou conserver le bien peuvent être déduite en fonction de plusieurs facteurs :

  • lusage de l’immeuble concerné : seules sont déductibles, en principe, les charges afférentes à un immeuble loué par l’usufruitier, dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, sauf  deux exceptions :
  • l’origine du démembrement : un régime de faveur étant réservé aux démembrements résultant d’une succession ou donation familiale entre parents jusqu’au 4ème degré inclusivement.
  • la qualité du détenteur de l’usufruit : un second régime de faveur est réservé aux immeubles dont l’usufruit est détenu par un bailleur social.

Bien que le nu-propriétaire ne perçoive aucun revenu imposable de l’immeuble et qu’en principe seules les dépenses engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu sont admises en déduction des revenus imposables, il peut, sous certaines conditions, déduire les charges foncières afférentes à la nue-propriété. Cette déduction est justifiée par le fait que l’immeuble génère des revenus imposables entre les mains de l’usufruitier.

 Ainsi, lorsque les revenus de l’immeuble sont imposables, entre les mains de l’usufruitier, dans la catégorie des revenus fonciers le nu-propriétaire peut, même s’il ne perçoit aucun revenu, déduire les dépenses qu’il supporte effectivement et personnellement au titre de l’immeuble (à condition bien entendu qu’elles répondent à la définition des charges déductibles des revenus fonciers).

Seuls sont déductibles par les nus-propriétaires les intérêts d’emprunts contractés pour :

  • l’acquisition de la nue-propriété du bien,
  • la construction ou reconstruction du logement,
  • sa conservation,
  • sa réparation,
  • ou son amélioration.

Cette liste étant limitative, les intérêts afférents à des dettes contractées pour un autre motif ne sont pas déductibles.

Ces charges sont déductibles des revenus fonciers bruts et l’éventuel déficit foncier correspondant s’impute exclusivement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Au terme de l’usufruit temporaire, le nu propriété récupère la pleine propriété du bien sans aucun frais ni fiscalité supplémentaire.

Notre sélection de biens démembrés en nue propriété :

Nous organisons régulièrement des opérations de démembrement de SCPI de rendement investie en immobilier commercial. En effet, du fait du bon rendement généré par ces biens, le retour sur investissement s’avère particulièrement intéressant. La durée de démembrement est en général entre 5 et 10 ans et la clé de répartition négociée pour le nu-propriétaire permet d’acquérir les parts de SCPI  démembrées en nue-propriété de 66%, contre 34% pour l’usufruitier.

Enfin, nous avons également une large sélection de biens accessibles en nue propriété en région Parisienne et en Province. N’hésitez pas à nous contacter pour nous faire part de votre souhait de réaliser une opération en démembrement.

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