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Investir en loi Monuments Historiques 

Investir dans un bien immobilier dans le cadre de la loi monuments historiques présente de nombreux avantages fiscaux tant en matière d’impôts sur le revenu, qu’en termes de droits de donation ou de succession, voire même d’IFI. Attention toutefois, cela reste comme toujours un investissement immobilier, et les avantages fiscaux ne doivent pas faire oublier l’essentiel : c’est à dire la qualité du bien lui même et de son emplacement.

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Loi Monuments historiques : Les grands principes

Pour bénéficier de la fiscalité Monument Historiques, l’investisseur devra se porter acquéreur d’un bien classé ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques, labellisés par la Fondation du patrimoine, ou ayant obtenu un agrément avant le 1er Janvier 2014, et devra y réaliser des travaux de rénovation selon les prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France. L’avantage de ce régime est de permettre la déduction des travaux de rénovation réalisés de son revenu imposable sans aucune limite ni règle de plafonnement.

Ce dispositif est réservé aux personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France au sens de l’article 4B u Code General des Impôts. Trois cas seulement permettent d’investir via une société civile :

  • lorsque la société est une société familiale, c’est-à-dire constituée entre membres de la même famille ;
  • lorsque la société a fait l’objet d’un agrément spécifique ou a acquis un immeuble affecté à l’habitation pour au moins 75 % de sa superficie (acquisition à compter de 2018)
  • lorsque l’immeuble est affecté à un espace culturel non commercial ouvert au public.

Attention toutefois à l’obligation de conservation de 15 ans minimum. Par ailleurs la détention indirecte est prohibée sauf si elle s’exerce via une SCI familiale ou en cas d’obtention d’un accord ministériel, et il est interdit de procéder à la mise en copropriété sans agrément de l’Etat.

Fiscalité

Limiter le revenu imposable et alléger l'IFI

Revenus fonciers

Possibilité de déduire les charges des revenus fonciers et de son revenu global sans aucune limitation ni plafonnement des niches fiscales

Optimisation IFI

Pratiquer une décote sur la valeur de l’immeuble à l’IFI et optimiser le plafonnement

Loi Monuments Historiques

Tous nos programmes éligibles

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A qui s’adresse t-elle la loi Monuments Historiques ?

La loi Monuments historiques est réservée aux contribuables domiciliés en France sens de l’article 4B du Code Général des Impôts. En termes de fiscalité, la loi Monuments Historiques s’adresse en priorité à des investisseurs dont les revenus se situent dans la tranche maximale du barème de l’IR. En effet, la déduction s’imputant sur le revenu global, l’acquéreur d’un bien classé Monuments Historiques aura tout intérêt à voir sa déduction s’imputer sur la tranche la plus haute afin de bénéficier d’une réduction d’impôts équivalente à 45% des travaux réalisés. En effet, sur la tranche à 30%, le gain obtenu sera alors équivalent à celui obtenu lors de la réalisation d’une opération Malraux.

Ainsi, cette loi s’adresse notamment aux personnes percevant des revenus imposés dans les tranches maximales d’lIRPP (à partir de 72 617 € par part fiscale), ou réalisant des plus-values sur valeurs mobilières avec option pour l’imposition au barème. En effet, l’option pour la Flat Tax entraîne une imposition à taux forfaitaire et non au barème ce qui ne permet donc pas la déduction de travaux Monuments Historiques.

Ainsi, si l’option pour la Flat Tax est souvent plus intéressante que l’imposition au barème malgré les abattements pour durée de détention, il peut parfois être plus intéressant d’opter pour le barème notamment si un projet d’investissement en Monument Historique est envisagé, l’imposition pouvant alors être réduite à zéro si le montant de travaux réalisés est suffisant.

Ainsi, pour un chef d’entreprise réalisant la cession de son entreprise il pourra être intéressant d’opter pour ce régime, la plus-value de cession pouvant être totalement neutralisée par la réalisation d’une opération Monument Historique.

L’avantage fiscal de la loi Monuments historiques

La totalité des travaux de rénovation réalisés sur un bien éligible à loi Monument Historique peut être déduite du revenu imposable de l’investisseur sans aucune limite et hors plafonnement des niches fiscales, entrainant une diminution de l’impôts égale au Taux Marginal d’Imposition de l’investisseur. L’équivalent en termes de réduction d’impôts pourra donc s’élever jusqu’à à 45% des travaux réalisés s’ils s’imputent sur la tranche maximale d’imposition, voire 4% ou 49% en cas d’imposition à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR).

La déduction des travaux réalisés en Monument Historique est en réalité un déficit foncier déplafonné. A ce titre, la déclaration se fait via la déclaration de revenus fonciers. Par conséquent, les travaux réalisés s’imputent en priorité sur les revenus fonciers, l’excédent étant imputé sur le revenu global sans être concernés par la limite de 10.700€ propre au régime du déficit foncier. Le gain fiscal sera alors plus important puisque les prélèvements sociaux frappant les revenus fonciers seront alors annulés, entraînant un gain supplémentaire de 17,2%.

Il est également intéressant de noter que les intérêts d’emprunts souscrits pour l’acquisition d’un bien classé monument historique sont déductibles du revenu global via le mécanisme de déficit foncier, alors que les intérêts d’emprunts dans le cadre d’une acquisition classique ne peuvent générer de déficit foncier imputable sur le revenu global, et sont reportés sur les revenus fonciers positifs futurs.

Enfin, il est possible sous certaines conditions (souscription par les héritiers/donataires d’une convention quand à la durée de détention et aux modalités d’exploitation du bien) de bénéficier pour les Monuments Historiques d’une exonération de droits de donation et de succession ce qui rend le dispositif encore plus attractif pour les patrimoines importants.

L’impact du prélèvement à la source sur la défiscalisation Monument Historique

La loi Monument Historique permet de déduire le montant des travaux réalisés des revenus fonciers au même titre que le déficit foncier.

Toutefois l’imputation de l’excédent des travaux sur les revenus fonciers dans le cadre de la loi Monument Historique n’est pas limitée à 10 700 euros. Le monument historique est donc en quelque sorte « un super déficit foncier ».

La réalisation de travaux sur un bien immobilier inscrit à l’inventaire des Monuments Historiques permet donc de pratiquer une déduction sur le revenu global sans aucune limite et hors plafonnement des niches fiscales.

La fiscalité de ce régime est donc très attractive et s’adresse en particulier aux contribuables fortement imposés. En effet, le gain d’impôt sera proportionnel au taux marginal d’imposition du contribuable.

L’acquisition d’un bien en loi Monuments Historiques en début d’année permet de réduire fortement le revenu imposable de l’année en cours et donc d’être éligible à une réduction du taux de Prélèvement à la Source (PAS).

Soyez bien conseillé et accompagné

Pour en savoir plus sur la loi Monuments historiques, n’hésitez pas à contacter l’un de nos conseillers spécialisé.

Les plafonds applicables à la loi Monuments Historiques

Le principal avantage offert par la loi Monuments Historiques est de permettre une déduction fiscale du revenu imposable du contribuable des travaux de rénovation éligibles réalisés. Ainsi, le gain d’impôts obtenu grâce à ce dispositif est totalement exclu des règles de plafonnement des niches fiscales puisqu’il s’agit en fait d’une déduction et non d’une réduction d’impôts.

D’autre part, en termes d’exploitation du bien, la loi Monuments Historiques ne prévoit aucun de plafond de ressource du locataire, ni de plafonnement de loyers par mètre carré. Ainsi la location peut se faire dans des conditions de marché « normales » et l ‘investisseur peut donc espérer un rendement intéressant.

Enfin, en termes de durée de conservation, l’investisseur devra s’engager depuis le 1er Janvier 2009 à conserver le bien pour une durée de 15 ans.

Sélection d’anciens programmes en Monuments Historiques

Loi Monuments Historiques

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La loi sur les monuments historiques est très ancienne puisqu’elle date de 1913. On entends par monument historique du point de vue fiscal un immeuble classé en tant que monument historique , inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques. Les immeubles considérés comme faisant partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique, et agréés à ce titre par le ministère de l’économie, ou ayant reçu le label de la fondation du patrimoine son également considérés monuments historiques.

Attention, depuis le 1er Janvier 2015 le nouveau régime s’est sensiblement durci puisque l’agrément de division ne peut désormais être délivré que pour les immeubles classés monuments historiques depuis au moins douze mois avant la demande d’agrément, et dont 75% de la surface habitable sera affectée à usage d’habitation au plus tard dans les 2 ans qui suivent la date de division.

Le régime spécial de déduction des charges relatives aux monuments historiques ou assimilés concernent uniquement les biens faisant l’une location nue ou les biens ne  faisant l’objet d’aucune location.

Les travaux permettant la déduction prévue par le régime de défiscalisation des Monuments Historiques sont notamment les suivants :

  • travaux de démolition
  • travaux de reconstruction de toiture
  • travaux portant sur les  murs extérieurs d’immeubles existants
  • transformation en logement d’une partie de l’immeuble (y compris combles, greniers,…)
  • travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration de l’habitation
  • travaux d’utilité publique

Ces travaux doivent être réalisés selon les prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France qui peut imposer la réalisation de travaux de préservation du patrimoine, ou l’utilisation de techniques d’époque pour la rénovation de certains éléments architecturaux remarquables.

Les monuments historiques ainsi que les biens meubles qui en constituent le complément historique ou artistique peuvent être transmis, par donation ou succession en franchise d’impôt. Pour bénéficier de cette exonération, les héritiers, donataires ou légataires doivent conclure une convention avec les ministres de la culture et des finances prévoyant le maintien dans l’immeuble des meubles exonérés, leurs modalités d’entretien et les conditions d’accès du public. Toutefois, dans la pratique cette exonération est très rare car réservé à des biens pour lesquels l’administration trouve un intérêt particulier à accorder cette exonération.

Les immeubles historiques ne sont pas exonérés d’IFI. Toutefois, l’administration fiscale admet qu’il soit tenu compte pour leur évaluation des contraintes résultant de leur spécificité (travaux et charges souvent importants, contraintes liées à leur ouverture au public, difficultés rencontrées à la revente…) et admet donc un abattement.

Ainsi, la Cour de cassation a validé, dans une espèce, la méthode d’évaluation par abattement retenue par l’administration qui avait utilisé, pour rectifier l’évaluation du contribuable, la méthode de comparaison du prix unitaire au mètre carré de la superficie de cinq châteaux dans la même région. Elle a donc appliqué la méthode d’évaluation par abattement et retenu les valeurs les plus basses compte tenu des facteurs d’isolement, de l’état d’entretien, du caractère indivis et du statut de monument historique en appliquant un abattement de 30 % sur la valeur vénale.

Un monument historique ouvert au public moyennant le paiement d’un droit d’entrée ne peut, en toute hypothèse, constituer un bien professionnel exonéré dans la mesure où cet immeuble est affecté à l’exercice d’une activité civile autre qu’agricole, libérale ou fiscalement assimilée à une activité commerciale, donc non professionnelle.

Il est intéressant de souligner que la réalisation d’une opération en loi Monument Historique peut aboutir à réduire l’IFI du contribuable. En effet, selon la règle du plafonnement de l’IFI le montant total des impositions (IR, IFI, PFL et PS) dont est redevable un contribuable ne doit pas excéder 75 % du montant de ses revenus. Les revenus à prendre en compte sont notamment les revenus nets de frais professionnels de l’année précédente après déduction des seuls déficits catégoriels dont l’imputation est autorisée sur le revenu global.

Un investissement locatif dans un monument historique permet d’imputer sans limitation sur son revenu global le montant du déficit foncier généré par la réalisation de travaux. Par conséquent, les revenus à prendre en compte pour le plafonnement IFI se trouvent fortement amoindris voire annulés. Le contribuable peut donc demander l’application du plafonnement de l’IFI et s’exonérer de tout ou partie de cet impôt.

Le démembrement de la propriété du bien n’est pas une cause d’exclusion du régime spécial. L’engagement de conservation s’applique à l’usufruitier comme au nu-propriétaire. Lorsque l’immeuble est détenu en indivision, chaque indivisaire doit conserver sa quote-part indivise pendant une durée minimale de 15 ans.

L’engagement de conservation s’applique également lorsque l’immeuble est détenu par l’intermédiaire d’une société civile non soumise à l’IS. Dans cette situation, la société propriétaire de l’immeuble doit s’engager à en conserver la propriété pendant une période d’au moins 15 années à compter de son acquisition, y compris lorsque celle-ci est antérieure au 1er janvier 2009. En outre, les associés doivent s’engager à conserver la propriété des parts pendant une période d’au moins 15 années à compter de leur acquisition.

Depuis la loi de finance pour 2015, il est à noter les SCI non soumises à l’IS propriétaires d’immeubles classés monuments historiques pourront bénéficier du régime de défiscalisation sans agrément à condition que ces derniers soient affectés pendant au moins 15 ans à un espace culturel non commercial et ouvert au public.

Afin de bénéficier de la défiscalisation monuments historiques l’investisseur devra prendre l’engagement de conserver le bien pour durée de 15 ans à compter de la date d’acquisition. A noter qu’il n’y a pas de condition de mise en location, la défiscalisation est accordée que l’immeuble produise ou non des revenus. Le propriétaire pourra donc conserver la jouissance de son bien classé monument historique, avec toutefois une possibilité d’imputation des travaux sur le revenu global limitée à 50% de ce qui pourrait être déduit dans le cadre d’un investissement locatif.

A noter qu’il n’y aura pas remise en cause de l’avantage fiscal en cas de mutation à titre gratuit (donation ou succession) si les donataires ou héritiers reprennent l’engagement de conservation de 15 ans souscrit par le donateur ou le défunt.

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