Censi-Bouvard (LMNP)

Investir en Censi-Bouvard ou LMNP

Le principe du LMNP 

Le logement doit faire l’objet d’une location meublée à titre non professionnel (LMNP), c’est-à-dire que le bailleur loue un logement garni d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire (le preneur) puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

La loi Loueur Meublé Non Professionnel concerne les acquisitions de biens immobiliers neufs destinés à locations meublée. Cela peut notamment s’appliquer aux immeubles destinés à être exploités sous forme de résidence de tourisme, de résidences étudiantes ou d’EHPAD (structures d’accueil de personnes âgées).

LMNP : le gain pour l’investisseur

Ce régime permet de bénéficier au choix soit de l’amortissement du bien, soit d’une réduction d’impôts de 11% du montant dans la limite de 300.000€, étalée sur 9 ans.

D’autre part, ce statut permet de récupérer la TVA sur l’acquisition et éventuellement de bénéficier du régime du micro BIC, qui permet un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers.

Enfin, ce régime permet de bénéficier de la déductibilité des frais d’acquisition (qui pourront au choix être déduits comme charge, ou intégrés à la base amortissable et donc déduits de manière étalée dans le temps).

Pour être éligible à ce dispositif, il faut être inscrit au RCS et retirer de son activité de location meublée un revenu inférieur à 23.000 € TTC par an, et représentant moins de 50% du revenu global.

A noter qu’au dessus de ce seuil et à condition de tirer plus de 50% de ses revenus de location meublées, l’investisseur pourra revendiquer le statut de loueur meublé professionnel, statut particulièrement intéressant.

La réduction d’impôts Censi-Bouvard

La réduction d’impôt obtenue via l’investissement LMNP « option Bouvard » sera de 11% d’une base éligible plafonnée à 300.000 € par an et par foyer fiscal avec un étalement sur 9 ans.

A noter que cette réduction peut être cumulée avec celle obtenue via une loi Pinel sur un autre bien (La loi Pinel et le LMNP étant limités chacun à une acquisition par an et un plafond de base éligible de 300.000 € par foyer fiscal), soit une assiette annuelle de calcul de la réduction d’impôts de 600.000€ au total pour le contribuable cumulant les deux régimes.

La loi de finances pour 2013 a soumis les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2013 au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.