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LMNP

Le LMNP ou Loueur Meublé Non Professionnel

En synthèse :

L’acquisition d’un bien immobilier neuf destiné à la location meublée peut permettre de bénéficier du régime de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) dans le cadre classique ou dans le cadre de l’amendement Censi-Bouvard. L’investisseur pourra choisir entre une réduction d’impôts de 11% étalée sur 9 ans ou l’amortissement du bien. Dans la plupart des cas, il sera plus intéressant d’opter pour l’amortissement qui génèrera un gain fiscal plus important que la réduction d’impôts option Bouvard. Ce régime a été prorogé jusqu’au 31 Décembre 2016 par la loi de finances 2013.

 

Le principe du LMNP :

La loi Loueur Meublé Non Professionnel concerne les acquisitions de biens immobiliers neufs destinés à locations meublée. Cela peut notamment s’appliquer aux immeubles destinés à être exploités sous forme de résidence de tourisme, de résidences étudiantes ou d’EHPAD (structures d’accueil de personnes âgées).

LMNP : le gain pour l’investisseur

Ce régime permet de bénéficier au choix soit de l’amortissement du bien, soit d’une réduction d’impôts  de 11% du montant dans la limite de 300.000€, étalée sur 9 ans.

D’autre part, ce statut permet de récupérer la TVA sur l’acquisition et éventuellement de bénéficier du régime du micro BIC, qui permet un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers.

Enfin, ce régime permet de bénéficier de la déductibilité des frais d’acquisition (qui pourront au choix être déduits comme charge, ou intégrés à la base amortissable et donc déduits de manière étalée dans le temps).

Pour être éligible à ce dispositif, il faut être inscrit au RCS et retirer de son activité de location meublée un revenu inférieur à 23.000 € TTC par an, et représentant moins de 50% du revenu global.

 A noter qu’au dessus de ce seuil et à condition de tirer plus de 50% de ses revenus de location meublées l’investisseur pourra revendiquer le statut de loueur meublé professionnel, statut particulièrement intéressant.

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La réduction d’impôts en LMNP :

La réduction d’impôt obtenue via l’investissement LMNP « option Bouvard » sera de 11% d’une base éligible plafonnée à 300.000 € par an et par foyer fiscal avec un étalement sur 9 ans.

A noter que cette réduction peut être cumulée avec celle obtenue via une loi Scellier sur un autre bien (la Scellier et le LMNP étant limité chacun à une acquisition par an et un plafond de base éligible de 300.000 € par foyer fiscal), soit une assiette annuelle de calcul de la réduction d’impôts de 600.000€ au total pour le contribuable cumulant les deux régimes.

Cette réduction d’impôts est bien entendue soumise au plafonnement global des niches fiscales de 18.000 €.

L’amortissement du bien en location meublée :

L’amortissement pratiqué sera linéaire sur une durée de 30 ans pour la part de l’investissement se rapportant aux murs, hors meubles et terrain. Les meubles quand à eux pourront être amortis sur 5 à 7 ans, le terrain n’étant pas amortissable.

A noter que la quote-part du bien n’ayant pas bénéficié de la réduction d’impôts « Bouvard » en raison de la limitation à 300.000 € par acquisition de ce dispositif pourra être amorti dans les conditions citées ci-dessus.

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