Documents professionnels :

Suivez-nous sur les réseaux sociaux :

Publicité :

LES SCPI FISCALES

Comment choisir sa SCPI fiscale

Newsletter Novembre 2013

Nous vous proposons ce mois ci une analyse de la meilleure manière d’utiliser ces outils pour optimiser votre fiscalité avant le 31 Décembre.

La fin d’année se profile à grand pas et il devient urgent de boucler les projets de défiscalisation 2013. Plutôt que de se précipiter dans une acquisition immobilière de dernière minute il vaut parfois mieux miser sur les SCPI fiscales qui offrent l’avantage d’être souscrites en quelques minutes. Toutefois, reste encore à savoir sur quel type de SCPI s’orienter et une fois ce choix réalisé, sur quel produit investir.

Les différentes catégories de SCPI fiscales disponibles sur le marché sont les suivantes :

         Les SCPI Malraux

         Les SCPI de déficit foncier

         Les SCPI Duflot

         La nue-propriété de parts de SCPI de rendement

 

En quoi consistent-elles ?

Les SCPI Malraux : elles financent des rénovations d’immeubles situés en zone classés Malraux, en général des centres villes historiques de villes de province. Elles permettent de bénéficier de 17% à 18% de réduction d’impôts sur le montant souscrit, imputable en totalité sur l’année d’acquisition des parts.

Les SCPI de déficit foncier : elles financent également des biens à rénover, mais hors périmètre Malraux. Les travaux réalisés ne sont donc pas éligibles à la réduction d’impôts Malraux, mais sont imputables sur les revenus fonciers du souscripteur. Le taux de travaux est compris entre 45% et 54% du montant souscrit, imputable en général sur 2 exercices fiscaux.

Les SCPI Duflot : elles acquièrent des biens neufs éligibles à la loi Duflot. Elles permettent de bénéficier d’une réduction d’impôts de 18% du montant souscrit, étalés sur 9 ans.

La nue-propriété de part de SCPI n’est pas une SCPI fiscale à proprement parler mais plutôt une utilisation fiscale du support SCPI consistant à n’acquérir que la nue-propriété des parts, laissant l’usufruit temporaire à un tiers, en général à un investisseur institutionnel. Cela permet de sortir les sommes investies de l’actif imposable à l’ISF, et permet de récupérer l’usufruit gratuitement et sans fiscalité au terme de la période de démembrement.

Quel type de SCPI choisir en fonction de ma situation ?

Le choix de la SCPI fiscale se fera en fonction de votre taux marginal d’imposition, de la nature de vos revenus et de votre exposition à l’ISF.

Pour les personnes ayant un revenu situé dans les tranches marginales supérieures (41% et 45%) et d’autant plus si leur revenus sont constitués en partie de revenus fonciers, le choix devra s’orienter en priorité vers la SCPI de déficit foncier.

En effet, les revenus fonciers subissent l’impôt sur les revenus au barème de l’IR plus 15,5% de prélèvements sociaux. Une personne ayant un revenu dans cette tranche dont 10.000 € de revenus fonciers subira donc sur ces revenus une imposition de 45%+15,5%= 60,5% soit 6.050 € au total.

En souscrivant une SCPI de déficit foncier avant le 31 Décembre pour 18.500€ générant 10.000€ de travaux déductibles en 2013, cette personne bénéficiera d’une réduction d’impôts de 6.050 €, soit 32,7% du montant souscrit. Attention toutefois, les travaux sont en général imputables sur 2 exercices, il faut donc bien calculer le montant à souscrire pour défiscaliser les revenus fonciers 2013 et 2014.

Quand bien même cette personne n’aurait que des revenus professionnels, cette SCPI aurait l’avantage puisque les travaux sont déductibles du revenu global à hauteur de 10.700€ et génèreraient dont 45% d’économie d’IR, soit 24,3% d’économie d’impôts, ce qui est significativement supérieur aux SCPI Malraux et Duflot. Il en est de même sur la tranche à 41%. A noter que le déficit foncier ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

Quid sur les tranches marginales inférieures ?

Sur la tranche marginale à 30% ou celles inférieures, on préfèrera la SCPI Malraux, en effet, même sur les SCPI de déficit foncier générant le plus de travaux, le taux de réduction d’impôts sera au maximum de 16,2%. D’autre part la SCPI Malraux permet de bénéficier de la réduction d’impôts en totalité sur l’année de souscription et non sur deux ans ce qui permet de limiter l’apport en trésorerie en année N.

Enfin, la SCPI Duflot ne semble pertinente que sur une imposition prévisionnelle  inférieure à 900€ ne permettant pas d’imputer le bénéfice d’une souscription en SCPI Malraux sur l’année d’acquisition (le ticket minimum sur le marché est de 5.000€ soit 900€ d’économie d’impôts). En effet, l’avantage fiscal sur les deux produits est le même, mais il est étalé sur 9 ans dans le cas de la SCPI Duflot, par conséquent, si l’imposition le permet, il sera toujours préférable de faire une SCPI Malraux chaque année d’autant plus que l’actif est en général mieux situé dans ce type de SCPI.

Et la nue-propriété de parts de SCPI ?

La nue-propriété de parts de SCPI correspond à d’autres objectifs que les trois SCPI fiscales mentionnées ci-dessus. En effet, elle permet avant tout de sortir les sommes investies de l’actif imposable à l’ISF de l’investisseur. Rappelons que l’ISF se calcule sur l’actif taxable au 1er Janvier, il est donc particulièrement intéressant de réaliser ces opérations avant le 31 Décembre.

D’autre part, c’est un produit qui s’adresse aux personnes souhaitant investir dans l’immobilier et subissant déjà une imposition dans les tranches hautes de 41% ou 45%. En effet, une souscription en nue-propriété de parts de SCPI se fait sur un démembrement temporaire de 5 ou 10 ans. L’investisseur récupère donc l’usufruit des parts au terme du démembrement, gratuitement et sans imposition.

Sur 5 ans, l’acquisition en nue-propriété de parts se fait pour 80% de la valeur en pleine propriété. Ainsi, au terme de 5 ans, l’investisseur qui a acquis pour 80 € la nue-propriété d’une part qui en vaut 100 € en pleine propriété, verra son bien revalorisé une fois terminé l’usufruit temporaire. La part souscrite vaudra alors 100 € plus ou moins la variation du prix de la part entre temps, ce qui représente un gain de 20 € pour une mise de 80 €, soit 25% de gain net d’impôts en 5 ans. L’acquisition de parts de SCPI de rendement en direct dont le rendement serait de 5% subissant la taxation à l’IR et aux prélèvements sociaux à hauteur de 60,5% ne laisserait quant à elle un rendement net d’impôts que 10% sur 5 ans, c’est donc une technique bien plus efficace que de souscrire en démembrement.

Quelle SCPI choisir dans la catégorie qui me convient ?

Dans la catégorie des SCPI de déficit foncier 4 SCPI sont disponibles sur le marché : Renovalys 4, Grand Paris Pierre, Renovimmo et Urban Pierre 2.

Le taux de travaux de ces SCPI va de 42,5% pour Grand Paris Pierre à 54% pour Renovimmo et Urban Pierre 2. En termes de ticket d’entrée, cela va de 2.000€ à 5.000€.

Notre conseil sur ce type de produit serait de vous orienter vers la SCPI Grand Paris Pierre. En effet, bien que le taux de travaux soit plus faible que sur les autres SCPI, son périmètre d’investissement est le Grand Paris, ce qui nous semble sécurisant dans l’optique de sécuriser le capital investi. A noter que toutes ces SCPI seront dissoutes dans un délai d’environ 15 ans et que chaque investisseur recevra alors sa quote-part d’actif immobilier.

Dans la catégorie des SCPI Malraux 3 SCPI sont disponibles sur le marché : la SCPI Urban Prestigimmo, la SCPI Reximmo Patrimoine 3 et la SCPI Pierre Investissement 8. La SCPI Reximmo Patrimoine permet de bénéficier de 17% de réduction d’impôts, les deux autres d’une réduction d’impôts de 18%. Les frais sont toutefois sensiblement moins élevés sur Reximmo 3 et le ticket d’entrée est plus accessible (5.000€). Enfin la SCPI Pierre Investissement 8 vient juste d’être lancée et n’a donc que récemment commencé sa collecte alors que Prestigimmo et Reximmo l’ont déjà démarrée depuis plus d’un an et ont déjà réalisé des investissements (notamment Metz, Sète, Royat et Poitiers pour Reximmo et Dinan, Bourges et Narbonne pour Prestigimmo). Notre conseil serait donc de répartir la souscription sur ces deux SCPI et pour des souscriptions de petits montants de souscrire la SCPI Reximmo.

Enfin pour le démembrement de parts de SCPI, il convient avant tout de choisir des SCPI de grande taille car à la sortie vous serez propriétaire de part de SCPI en direct. Par conséquent, le fait d’investir sur des SCPI dont le marché secondaire est animé vous permettra de revendre plus facilement vos parts à la fin du démembrement pour réinvestir en nue-propriété ou sur d’autres actifs. Deux offres sont actuellement disponibles avec un usufruitier offrant des possibilités sur 5 et 10 ans : la SCPI EPARGNE FONCIERE de LFAM et la SCPI PRIMOPIERRE. Notre conseil sur ce segment est de vous orienter plutôt vers EPARGNE FONCIERE sur laquelle les opérations peuvent encore être actées avant le 31 Décembre pour les personnes soumises à l’ISF. Pour les autres une diversification sur les deux SCPI sera préférable.

Comment souscrire une offre de SCPI fiscales avant le 31 Décembre 2013 ?

En tant que courtier indépendant, AB Patrimoine vous donne accès à l’ensemble des SCPI du marché et vous propose pour la fin d’année de bénéficier de frais réduits sur les souscriptions réalisées avant le 31 Décembre 2013. N’hésitez pas à prendre conseil avec nous, nous vous accompagnerons avec plaisir dans le choix de l’un de ces produits :

  Par téléphone : 06.22.88.55.10

Leave a Reply

You can use these HTML tags

<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

  

  

  


Reduction-impots.fr sur les réseaux sociaux :

NOS AGENCES :

Locaux à Paris :
66 avenue des Champs Elysées
75008 PARIS
01.85.09.77.19

Locaux à Bordeaux :
5 allée de Tourny
33000 BORDEAUX
05.56.81.34.64

Publicité :