Les Groupements Fonciers Viticoles ou GFV
En synthèse :
Depuis quelques années, le vignoble procure beaucoup d’intérêt : ce type d’investissement allie plaisir, l’action de participer à une production noble, mais est également synonyme de valeur refuge. L’investissement au sein d’un groupement foncier viticole permettait jusqu’alors de bénéficier d’une exonération d’ISF de 75% des sommes placées. Aujourd’hui, son principal attrait est l’exonération de droits de succession de 75% des sommes investies. Il s’agit en général de placements rentables sur le long terme et assez peu volatiles, un excellent outil de diversification patrimoniale alliant le plaisir de l’œnologie à la rentabilité et défiscalisation d’un bon placement diversifiant.
Le principe du Groupement Foncier Viticole :
Le Groupement Foncier Viticole, couramment dénommé GFV, est un groupement foncier agricole non exploitant qui a pour objectif la propriété collective d’un domaine viticole. C’est un placement original de diversification à long terme alliant plaisir, avantages fiscaux et stabilité.
La souscription de parts de Groupement Viticole s’adresse en général aux investisseurs amateurs de vins et souhaitant utiliser leur capacité de défiscalisation dans un but non seulement financier mais également pour se faire plaisir via l’acquisition de parts de domaine viticole.
Des particuliers sont ainsi regroupés pour acquérir ensemble une propriété viticole. Son exploitation est confiée par bail à long terme à un exploitant sélectionné pour son savoir-faire technique.
Les châteaux sont quant à eux sélectionnés pour leur potentiel commercial. Les GFV sont constitués dans les grandes régions viticoles du pays : Bordeaux, Rhône, Val de Loire, Bourgogne et Alsace.
Plus d’informations : Le prix des vignes et terres
Pourquoi investir dans un Groupement Foncier Viticole ?
Appréciés par les amateurs de vins
Possibilité d’acheter du vin au tarif propriétaireLes mutations à titre gratuit (succession ou donation) sont exonérés de droits à hauteur jusqu’à 75%
Parts de GFV bénéficient d’un abattement à l’IFIÉventuelle revalorisation du patrimoine
La rentabilité est relative à la notoriété du domaine et l’ancienneté du GFV (performances attendues entre 2% et 6%)La détention d’une propriété viticole sans en avoir les contraintesRecevoir des revenus fonciers annuels
Le gain pour l’investisseur en Groupement Foncier Viticole
Les droits de succession et de donation sur les GFV sont également réduits de 75% sur ces biens dans la limite de 300.000 euros (101.897 euros précédemment) par bénéficiaire , et 50% d’abattement au delà, à condition de détenir les parts depuis au moins 2 ans.
Les revenus générés seront quant à eux imposés dans la catégorie des revenus fonciers, soit au régime réel, soit au micro foncier. Cela fait donc du Groupement Viticole un outil patrimonial intéressant pour un investisseur ayant des perspectives de long terme.
Enfin, l’investisseur en tant qu’associé du groupement bénéficiera de conditions avantageuses pour l’acquisition du vin produit par le domaine et aura donc le plaisir de déguster et de partager le vin de son château.
Le rendement annuel potentiel est estimé entre 1,5% et 6% du capital souscrit. Les revenus sont issus du fermage et sont versés en proportion du nombre de parts détenues par l’investisseur. Les revenus dépendent également de l’évolution de la valeur du vin.
Imposition des revenus de groupements viticoles
En tant qu’associé d’un GFV, l’investisseur perçoit des revenus reversés par le groupement, en principe imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Si ses revenus fonciers n’excèdent pas 15 000 €, il pourra bénéficier du régime micro-foncier et leur fraction imposable sera déterminée après application d’un abattement forfaitaire de 30 %. A défaut, ou sur option, le revenu imposable sera déterminé selon le régime réel d’imposition.
Lors de la cession, la plus-value éventuelle est assujettie au régime spécifique des plus-values immobilières. La plus-value nette imposable sera taxée au taux de 19 % avec surtaxe éventuelle dès 50 000 € de plus-values, majoré des prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
Imposition à l’IFI
L’assiette de taxation à l’IFI des parts de Groupements Fonciers Viticoles est réduite de 75% dans la limite de 101.897 euros, et de 50% au delà de cette somme. Cet avantage est réservé aux parts détenues depuis au moins 2 ans.
Les risques liés aux GFV
L’investissement dans des parts de GFV présente un certain nombre de risques, dont notamment les risques suivants :
- Risque en capital : le GFV n’offre pas de garantie en capital. La responsabilité de l’associé n’est pas limitée à la valeur de son apport
- Risque sur les revenus : le GFV peut être exposé au risque d’impayés de son exploitant locataire et ne pas percevoir de revenus
- Risque sur la faculté d’achat de vin : en cas d’aléas climatiques ou qui priveraient l’exploitant d’une fraction importante de sa récolte, ou en cas de dénonciation des accords intervenus, les associés peuvent voir cette faculté temporairement ou définitivement suspendue
- Risque de liquidité : la liquidité est fonction des demandes de souscription ou d’acquisition de parts enregistrées par la Gérance.
- Gestion : dans le cadre de la transposition de la Directive « AIFM » (Alternative Investment Fund Managers), les GFV font partie de la catégorie des fonds classifiés « Autres Fonds d’Investissement Alternatifs » (FIA).
Conformément à la règlementation, il est précisé que les risques éventuels en matière de responsabilité civile auxquels est exposée la Société de Gestion dans le cadre de ses activités sont couverts par des fonds propres supplémentaires suffisants calculés et ajustés à fréquence régulière.
Notre sélection de Groupements Fonciers Viticoles :
Le Groupement Viticole un produit de niche difficile à se procurer, aussi bien sur le marché secondaire que sur les nouvelles opérations. Aussi il n’est pas rare de se retrouver en file d’attente pour pouvoir bénéficier de parts d’un château de renom.
Vous pouvez recevoir notre sélection de Groupement Viticole en fonction des disponibilités et être averti du lancement de nouveaux produits en en faisant la demande via le formulaire suivant:
Sources juridiques
Article 793 du Code général des impôts