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Déficit foncier : Investir dans l’immobilier en déficit foncier

L’essentiel sur le déficit foncier

Déficit foncier : l’imputation des déficits fonciers

Le principe de l’investissement en immobilier de déficit foncier est d’acquérir un logement ancien à usage locatif dans le but d’y réaliser des travaux de rénovation entrant dans la catégorie des travaux déductibles. Ces derniers seront déductibles des autres revenus fonciers. Ainsi, le déficit foncier permet de diminuer l’imposition inhérente aux revenus fonciers.

Cf. Comment concilier déficit foncier et prélèvement à la source ?

Les travaux déductibles des revenus fonciers

Le caractère déductible ou non des travaux réalisés dans un immeuble dépend à la fois de la nature des dépenses engagées et des caractéristiques des immeubles dans lesquels ils sont effectués.
Dans le droit Français, les travaux sont regroupés en 3 grandes catégories :

  • les travaux de réparation et d’entretien : ces travaux sont toujours déductibles des revenus fonciers (sous réserve du respect des conditions générales de déduction) lorsqu’ils ont été engagés par le propriétaire, quelle que soit la nature de l’immeuble et sa situation ;
  • les travaux d’amélioration: ces travaux sont déductibles des revenus fonciers lorsqu’ils sont effectués dans des logements affectés à l’habitation non soumis à un dispositif d’amortissement (Borloo neuf, Robien, Besson ou Périssol). Les dépenses d’amélioration effectuées dans un logement bénéficiant d’un dispositif d’amortissement (Borloo neuf, Robien, Besson ou Périssol) ne sont pas déductibles immédiatement mais doivent être amorties sur 10 années (au taux de 10 % par an). Les dépenses d’amélioration effectuées dans des locaux professionnels ou commerciaux ne sont pas déductibles sauf s’il s’agit de travaux destinés à traiter les immeubles contre l’amiante ou à faciliter l’accueil des personnes handicapées ;
  • les dépenses de construction, reconstruction et d’agrandissement : ces dépenses ne sont jamais déductibles des revenus fonciers, sauf dans certains cas pour les immeubles situés en secteurs sauvegardés et assimilés. Lorsqu’elles sont effectuées dans des immeubles bénéficiant d’un dispositif d’amortissement, ces dépenses peuvent être amorties selon les mêmes modalités que le logement lui-même. Enfin, certaines dépenses de construction peuvent être déduites lorsqu’elles sont effectuées dans des immeubles ruraux.

Pour être déductibles ces travaux doivent respecter les conditions générales de déduction des charges des revenus fonciers, à savoir :

  • se rapporter à des immeubles locatifs
  • être effectuées en vue de la conservation du revenu
  • avoir effectivement été supportées par le propriétaire
  • avoir été payées au cours de l’année d’imposition concernée
  • être justifiées

Le revenu foncier peut être déterminé de façon « réelle ». Il est alors déterminé par différence entre le revenu brut perçu au cours de l’année d’imposition et le total des charges de la propriété supportées au cours de la même période. Ce mode d’imposition, obligatoire pour les bailleurs percevant des revenus fonciers d’un montant supérieur à 15 000 €, ou propriétaires d’immeubles « spéciaux » (bénéficiant de régimes fiscaux dérogatoires) optionnel pour les autres, oblige les bailleurs à déposer un formulaire spécifique n°2044 ou 2044 spécial, sur lequel ils doivent porter le détail de leurs recettes et de leurs frais et charges.
Cette déclaration doit être annexée à la déclaration d’ensemble des revenus n° 2042.

Lorsque les charges excèdent le montant des loyers perçus, un déficit est constaté.

Ce dernier s’impute :

sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (ou 15 300 € en présence d’un déficit « Périssol ») s’il résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt,

sur les revenus fonciers perçus au cours des 10 années suivantes pour la fraction du déficit supérieure à 10 700 € ou 15 300 € ou générée par les intérêts d’emprunt.

Mécanisme du déficit foncier

Nouveautés pour le déficit foncier en 2023, 2024 et 2025 :

La loi de finances rectificative de Décembre 2022 prévoit une mesure « incitative » avec le doublement du déficit foncier pour les logements considérés comme des passoires thermiques. La législation indique les logements de classe F ne pourront plus être loués à compter de 2025 et ceux de classe G à compter de 2028.

Afin d’inciter les bailleurs à réaliser des travaux de rénovation énergétique, la législation prévoit que le déficit issu de ces rénovations et imputable sur le revenu global, est doublé pour 2023, 2024 et 2025.
Il passe de 10 700 € à 21 400 €, et ce, pendant 3 ans sous certaines conditions.

Déficit foncier

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La déclaration du déficit foncier

Les déficits fonciers générés par des dépenses autres que les intérêts d’emprunt peuvent s’imputer dans la limite de 10 700 €, ou 15 300 € en présence d’un déficit « Périssol », sur le revenu global. La fraction des déficits supérieure à 10 700 € ou 15 300 € et les intérêts d’emprunt s’imputent sur les revenus de même nature perçus au cours de l’année d’imposition et des 10 années suivantes. Les déficits fonciers ainsi générés doivent être portés lignes 4BB à 4BD de la déclaration n° 2042.

Attention toutefois, l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est définitivement acquise que si l’immeuble est affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au cours de laquelle l’imputation a été pratiquée. Dans le cas contraire, les déficits déduits au cours des 3 années précédant la fin de la location seront réintégrés dans le revenu imposable.

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L’avantage fiscal du déficit foncier

L’investisseur réalisant une opération d’acquisition immobilière en déficit foncier aura la faculté via son acquisition de se porter acquéreur d’un stock de travaux déductibles de ses revenus fonciers et dans les limites énoncées ci-dessus de son revenu global, limitant par là même son imposition de manière importante.

En effet, la réalisation d’une telle opération permettra de diminuer voire de supprimer les revenus fonciers imposables. Or, les revenus fonciers sont soumis non seulement au taux marginal d’imposition (allant jusqu’à 45%) mais également aux prélèvements sociaux de 17,2%, soit un total de 62,2%, pouvant même monter à 66,2% pour les personnes soumises à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (fixée à 3% ou 4%).

Le fait de réaliser des travaux déductibles imputables sur des revenus de telle nature peut donc permettre de réaliser jusqu’à 62,2% d’économie d’impôt sur les sommes investies.

D’autre part, la faculté d’imputer jusqu’à 10.700 € de déficit foncier sur ses autres revenus permet également de limiter l’imposition des revenus d’activité en réalisant ainsi jusqu’à 45% d’économie d’impôts.

Ce régime n’étant pas issu d’une loi de défiscalisation mais du régime général des revenus fonciers, il est peu probable qu’il soit remit en cause.

Ainsi, ce système reste avec le démembrement de propriété l’un des seuls régimes permettant de réaliser des défiscalisations importantes sans se heurter aux limites fixées par les régimes de plafonnement des niches fiscales et aux changements fréquents que subissent ces dispositifs.

Comment calculer le déficit foncier ?

Exemple d’une opération en déficit foncier

M. et Mme TOUTCOMPRIS possèdent un bien qui génère 20.000 € de revenu brut. Cet immeuble génère des charges à hauteur de 5.000 € et l’emprunt contracté pour l’acquisition génère des intérêts déductibles à hauteur de 2.000 €. Ils génèrent donc un revenu foncier positif de 20.000 – 5.000 – 2.000 = 13.000 €.
Le couple est imposé dans la tranche marginale d’imposition à 45% en raison de leurs autres revenus. Ils subissent donc une taxation sur ces revenus de 45% au titre de l’IRPP soit 5.850 €, auxquels s’ajoutent 17,2% de prélèvement sociaux, soit 2 236 €.
L’imposition totale de ces revenus est donc de 8 086 €, soit 62,2% du revenu foncier positif.

En décidant de se porter acquéreurs d’un bien à rénover ou de parts de SCPI déficit foncier qui générerait une charge de travaux déductibles de 10.000 € sur le même exercice fiscal, M et Mme TOUTCOMPRIS réaliseraient une économie d’impôts substantielle.
En effet, leur revenu foncier net deviendrait alors le suivant : 20.000 – 5.000 – 2.000 – 10.000 = 3.000 €.

Leur imposition serait alors de 62,2% x 3.000 € = 1.866 €

 

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